قوانین پیش خرید خانه و آپارتمان

با تصویب قانون پیش فروش ساختمان در سال 1389 از سوی وزارت مسکن و شهرسازی، گام مهمی در افزایش ساخت و ساز ساختمان و سرمایه‌گذاری برداشته شد. پروژه‌های پیش خرید و پیش فروش فوق‌العاده‌ای که در بازه زمانی 10 ساله به اندازه‌ای با استقبال همراه بوده‌اند که منجر به پیشرفت سریع و عالی برخی از مناطق شده‌اند.

پیش فروش و پیش خرید ساختمان دارای قوانین و مقررات خاص و منحر به خود است که آگاهی از آنها به مراتب در موفقیت قرارداد و سرمایه‌گذاری تاثیرگذار است و اثر مثبت در پی خواهد داشت.

در ادامه این مقاله به بررسی تخصصی قانون پیش فروش ساختمان خواهیم پرداخت و نکات ضروری و حائز اهمیت در این سری قرارداد از زوایا مختلف تحلیل و ارزیابی می‌کنیم.

ما در تیم تحریریه گروه مهندسی فرتاک «fartak-company.com» با انتشار مطالب دقیق و اصولی و با در نظر گرفتن تمامی خطرات و موانع موجود در پیش فروش ساختمان که باید به آنها توجه کرد و از طرفی معرفی مزایا و میزان سوددهی پروژه‌های پیش فروش و پیش خرید ساختمان، سعی داریم اطلاعات کاربردی و مفیدی را به سرمایه‌داران و مشتریان عزیز ارائه دهیم تا در پروسه سرمایه‌گذاری با مشکل مواجه نشوند.

همراه ما باشید تا در ادامه با بررسی پیش فروش ساختمان به تحلیل حق و حقوق طرفین قرارداد بپردازیم.

قوانین پیش فروش ساختمان چیست؟

پیش فروش ساختمان به قراردادی اطلاق می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین که با پیش فروشنده نیز شناخته می‌شود متعهد می‌شود که ساختمان مذکور که نوع کاربری آن مشخص است را در بازه زمانی تعیین شده باتوجه به ریز جزئیات قرارداد به پیش خریدار تحویل دهد.

در کنار تعریف پیش فروش و پیش خرید، توجه به مورد دیگری که بسیار مهم و حائز اهمیت است، قانون پیش فروش ساختمان است. قانون یا قوانین پیش فروش ساختمان به مجموعه مواردی گفته می‌شود که از سوی وزارت مسکن مشخص شده است و در 25 ماده تصویب گردیده است.

هر بخش از قوانین اشاره به موضوعی دارد که هرکدام به نوبه خود مهم بوده و نمی‌توان از آن چشم پوشی کرد. با رعایت قوانین پیش فروش ساختمان، سرمایه‌داران می‌توانند قراردادهای کلاهبرداری های خرید خانه، قراردادهای دارای نقص و اشکال و مواردی از این قبیل را به خوبی شناسایی کرده و از شرکت در آنها پرهیز کنند.

همچنین با شناخت و اطلاع از ریز جزئیات هر بخش از قوانین، امورات و اقدامات عملی هر مرحله از شناخته و متناسب با آن پیش خواهند رفت.

امزوه سرمایه‌داران به دنبال روشی هستند که بیشترین سوددهی را داشته باشد و از طرفی ریسک پایین، امنیت بالا و شرایط راحت را نیز برای آنها فراهم کند.

اگر حوزه‌های مختلف سرمایه‌گذاری را خلاصه وار و به صورت کلی بررسی کنید، سوددهی عالی سرمایه‌گذاری در ملک به خوبی مشخص و قابل شناسایی است. در ادامه قوانین پیش فروش ساختمان بر اساس مواد رسمی وزارت مسکن مورد بررسی قرار داده‌‌ایم.

نکات مهم در پیش خرید ساختمان چیست؟

پیش خریدار قبل از اینکه در پیش فروش ساختمان شرکت کند و به مرحله سوددهی فکر کند، بهتر است برخی نکات مهم و ضروری که برای شرکت در پیش فروش و پیش خرید ساختمان جزو پیش نیازها محسوب می‌شوند توجه کند و  آنها را مد نظر قرار دهد.

پیش نیازهای شرکت در پیش فروش ساختمان عبارت‌اند از:

• معلوم بودن طرفین معامله به مشخصات قرارداد و ریز جزئیات آن

• توجه به ریسک فاکتورهای قرارداد و هزینه‌های احتمالی و آگاهی کامل از آنها
• محاسبه دقیق پیش خریدار و تعیین حداقل و حداکثر بودجه در دسترس برای سرمایه‌گذاری
• دریافت مشاوره سرمایه‌گذاری از افراد خبره و محاسبه درصد موفقیت و سوددهی
• تحقیق درباره سابقه فعالیت پیش فروشنده یا طرف دوم قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
• تحقیق درباره سابقه منطقه و تمامی پتانسیل‌های آن در زمان عقد قرارداد و پیش بینی‌های انجام شده برای آینده
• مد نظر قراردادن زمان تحویل پروژه و برنامه ریزی اقتصادی برای پرداخت اقساط ماهانه به صورت منظم
• آگاهی از تمامی مسئولیت‌های طرفین قرارداد نسبت به یکدیگر (پیش خریدار در قبال پیش فروشنده و بالعکس)

با در نظر داشتن پیش نیازهای بالا افراد می‌توانند با دید وسیع‌تر و درصد موفقیت بالاتری در قراردادهای پیش فروش ساختمان شرکت کرده و به سوددهی مناسب برسند.

با گرفتن مشاوره از افراد حرفه‌ای در حوزه سرمایه‌گذاری در ساختمان و یا مراجعه به یک تعاونی موفق در این زمینه به راحتی می‌توانید یک تعاونی مسکن مناسب را جهت سرمایه گزاری انتخاب کنید و از تمامی پیش نیازهای لازم برای پیش خرید ساختمان مطلع شده و از این بابت هیچ دغدغه‌ای نداشته باشید.

با دریافت مشاوره حرفه‌ای مطمئن خواهید بود که تمامی ریسک فاکتورها و تهدیدهای احتمالی را به خوبی شناسایی کرده و از آنها آگاهی و شناخت لازم را خواهید داشت.

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان

مدارک و اطلاعات لازم و اولیه برای تنظیم سند رسمی پیش فروش و پیش خرید ساختمان برای افراد زیادی مبهم است و نیاز به شفافیت بیشتری دارد.

همین که در ایران زندگی می‌کنید کافی است برای درک این موضوع که پروسه انجام کارهای اداری چقدر می‌تواند طولانی و خسته کننده باشد. برخی از کارهای اداری ممکن است بعد از چندین مرحله پیگیری نیز نتیجه بخش نباشد.

تیم مشاوره و پشتیبانی گروه مهندسی فرتاک در لیست زیر برخی از مدارک مهم و ضروری برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان را نوشته‌اند که با در نظر داشتن این مدارک و آماده کردن آنها قبل از اقدام می‌توانید در زمان و هزینه‌ صرفه‌جویی مناسبی داشته باشید.

همچنین تیم فرتاک در تمامی پروسه عقد قرارداد در کنار مشتریان و پیش خریداران عزیز است و در بسیاری از موارد از ارتباطاتی که خود دارد برای تسهیل پروسه کارهای اداری مشتریان استفاده می‌کند. مدارک لازم برای تنظیم سند شامل موارد زیر است:

• سند رسمی مالکیت با سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی
• پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ قانون پیش فروش
• تأییدیه مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
• رضایت کامل طرفین قرارداد (پیش خریدار و پیش فروشنده)
• موجود بودن تمامی مدارک شناسایی طرفین (برای تعاونی‌ شماره ثبت و شناسه ملی لازم است)
• عقد قرارداد به صورت رسمی و تهیه 2 نسخه برای طرفین قرارداد

لیست قوانین پیش‌فروش ساختمان

لیست قوانین پیش‌فروش ساختمان

قوانین پیش فروش ساختمان که برای طرفین قرارداد از سوی سازمان مسکن و شهرسازی تعیین شده است دارای 25 ماده رسمی می‌باشد که هرکدام به موضوعی مهم در حوزه پیش خرید و پیش فروش ساختمان پرداخته است.

در این بخش از مقاله که یکی از مهم‌ترین نوشته‌‍‌های وبسایت‌ نیز محسوب می‌شود، تمامی این 25 ماده قانون پیش فروش ساختمان را نام برده و هرکدام را به بیانی واضح و ساده و به دور از مفهوم سخت و پیچیده که ممکن است برای برخی از خوانندگان عزیز دشوار باشد توضیح داده‌ایم.

برای درک بهتر مطلب زیر بهتر است در مرحله اول هر 25 ماده را به صورت خلاصه‌وار مطالعه کرده و برای مرحله بعدی هر ماده را با جزئیات بیشتر خوانده و اهمیت آن را مد نظر قرار دهید.

برای راحتی شما عزیزان از تکرار مکررات و بیان دوباره برخی از نکات پرهیز شده است و اصل مطلب که قوانین پیش خرید ساختمان است مورد بررسی قرار گرفته است. موارد عبارت‌اند از:

ماده 1: تعهد و انتقال مالکیت در قراردادهای پیش فروش آپارتمان

هر قراردادی که از طریق آن، مالک زمین (پیش فروشنده) تعهد به احداث یا تکمیل کردن ساختمان، آپارتمان، برج، خانه و… در آن محل می‌دهد. این قرارداد که نوع کاربری ملک در آن مشخص و واضح بیان شده است، بعد از مدت زمان تعیین شده به مالکیت طرف دوم قرارداد که پیش خریدار است در می‌آید. این نوع قرارداد به پیش فروش و پیش خرید شهرت دارد.

ماده 1 به بیان قرارداد و مفهوم آن اشاره دارد تا هیچ کس برداشت غلط از این واژه نداشته باشد. تبصره این ماده چیست؟

تبصره ماده 1 به این موضوع اشاره دارد که افراد و اشخاص در چهارچوبی که این قانون تعیین کرده است نیز می‌توانند فعالیت داشته باشند و ساختمان پیش فروش کنند. این تبصره 2 طیف افراد را شامل می‌شود، اول کسانی که در ازای سرمایه‌گذاری در ملکی که برای خودشان نیست، صاحب ملک و خانه می‌شوند.

دوم به افرادی توجه دارد که مستأجر اراضی دولتی، ملکی یا موقوفه هستند اما به دلیل سند رسمی می‌توانند در آن شروع به ساخت و ساز کنند.

ماده 2: موارد ضروری در قرارداد پیش فروش ساختمان

ماده دوم قوانین لازم می‌داند که طرفین قرارداد مواردی را مد نظر قرار دهند و در متن قرارداد آنها را ذکر کنند. باتوجه به مواردی که این ماده تعیین کرده است و در لیست زیر برای شما قرارداده‌ایم، متوجه مهم‌ترین نکات و موارد در قرارداد پیش فروش ساختمان خواهیم شد؛ این موارد عبارت‌اند از:

• ‌مشخصات طرفین قرارداد باید حتما عنوان شود (پیش خریدار و پیش فروشنده)
• ذکر نشانی دقیق ملک، پلاک و مشخصات ساختمان
• وصف کامل و تمام واحد ساختمانی یا ملکی که پیش فروش می‌شود. برای مثال: مساحت ساختمان، تعداد اتاق‌هایی که دارد، پاکینیگ و انباری (در صورت وجود)، شماره واحد و طبقه ملک و…
• توصیف تمامی مشخصات فنی و معماری ساختمان که واحد در آن بنا می‌شود. (برای مثال سرمایه‌گذار، یک واحد از یک برج عظیم را پیش خرید می‌کند. در این بخش تمامی اطلاعات فنی ساختمان که این واحد در آن قرار می‌گیرد برای سرمایه‌گذار باید شرح داده شود.) کل زیربنا، سیستم گرمایشی و سرمایشی ساختمان، بخشهای مشترک ساختمان، شناسنامه فنی واحد و پروانه ساخت و… از موارد فنی محسوب می‌شوند که باید از سوی پیش فروشنده به طور دقیق ارائه شود.
• میزان عوض در سری قراردادهای معوض (هزینه‌ای مابه التفاوت) و نحوه اقساط پیش فروش به همراه شیوه پرداخت، تمامی این موارد باید در قرارداد لحاظ شود.
• شماره قبض‌های اقساطی برای عوض، تحویل و انتقال ساختمان
• ‌تعیین دقیق زمان تحویل پروژه و انتقال سند رسمی برای پیش خریدار در قرارداد
• تمامی خسارت‌های احتمالی، نوسانات و تغییر قیمت، بیمه و مواردی که پوشش می‌دهد و تضمین‌هایی که پیش فروشنده دارد در متن قرارداد ذکر خواهد شد.

• ذکر تعهداتی که پیش فروشنده به دفتر سند رسمی، مرجعی که پروانه ساخت را صادر می‌کند و مابقی مراجع قانونی در قرارداد لحاظ می‌شود.
• معرفی داوران
• تمامی حکم‌هایی که قانون پیش فروش ساختمان در مواد 6، 7، 8، 9، 11، 12، 14، 16 و 20 دارد نیز در قرارداد باید نوشته شود.

ماده 3:ضرورت رعایت دقیق موارد قرارداد و ثبت رسمی در دفاتر ثبت اسناد

به صورت خلاصه و کلی این ماده به این اشاره دارد که تمامی موارد ذکر شده در ماده 2 باید به صورت دقیق رعایت شود و علاوه بر ذکر دقیق تمامی این موارد، باید قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت رسمی در یکی از دفاتر ثبت اسناد رسمی کشور ثبت و قانونی شود. همچنین خلاصه سند رسمی شده به اداره ثبت محل تحویل داده شود.

ماده 4: اهمیت مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی در قرارداد پیش فروش ساختمان

این ماده که متن آن به صورت کامل در تیتر “مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان” توضیح داده شده است، به اهمیت مدارک ارائه شده از جانب طرفین می‌پردازد. در صورت عدم هرکدام از این مدارک یا تخطی از قوانین آن، پروسه پیش فروش ساختمان با مشکل مواجه شده و یا دچار تاخیر می‌شود.

ماده 5: ثبت قرارداد پیش خرید ساختمان با پرداخت حق الثبت

برای اینکه قرارداد پیش خرید ساختمان ثبت کنید و یا حقوق و تعهدات آن را واگذار کنید (از فرد A تمامی حقوق و تعهدات به فرد B داده می‌شود.) لازم به ارائه گواهی مالیاتی ندارید، بلکه با پرداخت حق الثبت (همان دستمزد که بابت کاری که دفتر اسناد انجام میده به اونها داده میشه) که دارای تعرفه‌های ویژه خود از سوی قوه قضایه است، می‌توانید این کار را انجام دهید. (فقط کافیه هزینه رو بپردازید و نیازی به مدارک بیشتر نیست).

ماده 6: تأخیر در تحویل ساختمان یا آپارتمان و اختیارات پیش خریدار

این ماده به این موضوع می‌پردازد که اگر پیش فروشنده به موقع ساختمان یا آپارتمان پیش فروش شده را به پیش خریدار تحویل ندهد چه اتفاقی خواهد افتاد و اختیارات پیش خریدار در این زمینه شامل چه مواردی می‌شود.

به طور کلی اگر پیش فروشنده به موقع ملک را تحویل ندهد، پیش خریدار می‌تواند پیگیری قانونی را انجام دهد و حق خود را درخواست کند یا اینکه با پیش فروشنده که اغلب یک شرکت تعاونی است مجددا بر سر قرارداد توافق کنند اما اینبار با نفع بیشتری برای سرمایه‌گذار.

در زیر به 4 مورد مهم اشاره می‌شود که در آن پیش خریدار در صورتی که ملک به موقع تحویل داده نشود، مزایایی را دریافت می‌کند. این موارد شامل:

• اگر بخش‌های اختصاصی از واحد پیش فروش شده آماده بهره‌برداری نباشد مانند: پارکینگ، انباری و… در این صورت پیش خریدار تا زمانی که این بخش تکمیل می‌شود، سهمی که بابت آن پرداخت کرده است را دیگر پرداخت نخواهد کرد.
• چنانچه تعهدات در بخش‌های مُشاعی به درستی انجام نشود، روزانه به میزان نیم درصد بهای قدرالسهم پیش خریدار محاسبه می‌شود. (مشاع به زمینی گفته می‌شود که تقسیم بندی نشده باشد اما مالکیت آن به چند نفر تعلق داشته باشد).
• در قبال تعهدات در زمینه خدمات عمومی از قبیل: فضای سبز، خیابان، مسجد، مدارس و… روزانه به میزان یک در هزار بهای روز به اندازه سهم محاسبه می‌شود. (محاسبه شدن این درصد به این معنی است که پیش خریدار به تعداد روز تاخیر در تحویل پروژه، از سهم مشخص شده کسر شده آن را پرداخت نمی‌کند.)
• به تعداد روز تاخیر در تحویل سند، به اندازه سهم پیش خریدار یک در هزار درصد محاسبه می‌شود.

ماده 7: تطابق مساحت و زیربنا ملک در قرارداد پیش فروش

این ماده از قانون پیش فروش به تطابق دقیق مساحت و زیربنا ملک اشاره دارد و چنانچه مساحت ملک که طبق قرارداد مشخص شده است کمتر یا بیشتر باشد، طرفین چه رویکردی می‌توانند داشته باشند.

چنانچه مساحت ملک تا 5% بیشتر از زیربنا تعیین شده باشد، هیچکدام نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند؛ اما اگر مساحت بیشتر از 5% باشد تنها پیش خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

مورد بسیار مهم دیگر درباره ماده 7 به این اشاره دارد که اگر مساحت واحد پس از تحویل به صورت کلی از 95% کمتر باشد، پیش خریدار می‌تواند پیگیری قانونی اتخاذ کند و قرارداد را فسخ کند و بر اساس قیمت روز ملک حق خود را طلب کند.

ماده 8: فسخ قرارداد توسط پیش خریدار و تعیین خسارت

طبق ماده 8 در هر شرایطی که پیش خریدار قرارداد را فسخ کند، پیش فروشنده باید خسارت وارده را طبق توافق طرفین و زیر نظر کارشناس مورد تایید 2 طرف به صورت کامل پرداخت کند.

تبصره ماده 8: اگر پیش فروشنده و پیش خریدار برای انتخاب کارشناس به توافق نرسند، کارشناس از سوی مراجع قضایی تعیین می‌شود و در این حال پیش فروشنده باید تمامی خسارت را طبق قیمت روز پرداخت کند.

ماده 9: مسئولیت‌های پیش فروشنده در فرایند ساخت و تحویل

 بسیاری از مسئولیت‌های حین ساخت و تکمیل و تحویل پروژه به عهده پیش فروشنده است. برای مقال: رعایت ضوابط قانونی، اشخاص ثالث، اصول حرفه‌ای در ساخت پروژه و تجهیزات و مواد استفاده شده و… برخی از مهم‌ترین مواردی هستند که پیش فروشنده نسبت به پیشبرد درست کار در آنها باید جوابگو باشد.

برای رعایت تمامی پروتکل‌های حرفه‌ای و مهندسی در موارد بالا و سایر بخش‌های ساختمان، پیش فروشنده علاوه بر اینکه باید از افراد متخصص استفاده کند، می‌تواند ساختمان را نیز بیمه کند تا بخشی از خسارت‌های احتمالی را بیمه متقبل شود.

اگر خسارت احتمالی در هر بخش از ساختمان بیشتر از مقدار پرداختی بیمه باشد، پیش فروشنده ملزم به پرداخت مابه‌ التفاوت به صورت خصوصی می‌باشد.

ماده 10: نحوه واریز وام و تسهیلات بانکی به حساب پیش فروشنده

در برخی از قراردادهای پیش فروش ملک، بانک‌ها به پیش خریداران وام و تسهیلات می‌دهند تا بتوانند راحت‌تر پروژه‌های خود را پیش ببرند. ماده 10 به این موضوع اشاره دارد که وام و تسهیلات واریزی بانک‌ها طبق قرارداد و با اجازه و رضایت پیش خریدار به حساب پیش فروشنده واریز می‌شود.

در این صورت سرمایه‌دار از میزان مبلغی که واریز شده است استفاده نمی‌کند و در قبال واریز آن به حساب پیش فروشنده یا تعاونی، سهم و مالکیت واحد پیش فروش شده برای فرد ثبت می‌شود.

ماده 11:تعیین اقساط و میزان حداقلی پرداخت در قرارداد پیش فروش

یکی از سوالات رایج در پیش فروش و پیش خرید ساختمان و ملک، اقساط و میزان بهای توافقی طرفین است. در اصل اقساط باید به صورت توافقی باشد و هر دو طرف باید رضایت کامل داشته باشند، اما حداقلی درصدی که پس از تنظیم سند به صورت رسمی باید وصول شود 10% است و هیچ کدام از 2 طرف نمیتوانند بر خلاف آن قرارداد ببندند و عمل کنند.

ماده 12: تعیین وظیفه گزارش دهی و تحویل پروژه در قرارداد پیش فروش

گاهی اوقات برخی از پیش فروشنده‌ها پس از بستن قرارداد، پیشرفت و روند پروسه کار را به پیش خریدار گزارش نمی‌دهند و در این حالت سرمایه‌دار ممکن است دچار  ترس و اضطراب ناشی از احتمال شرکت در پیش خرید قلابی شود.

ماده 12 قانون به این مورد اشاره دارد و اهمیت آن از این جهت ممکن است که اگر پیشبرد ساختمان متناسب با مفاد قرارداد نباشد، پیش خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به تحویل گزارش و تاییدیه مهندس ناظر پروژه کند.

در این حالت باید مهندس ناظر پروژه در مدت زمان کمتر از یک ماه گزارش دقیق از روند پیشرفت پروژه را به پیش خریدار تحویل داده و در اسرع وقت نسبت به کسب رضایت سرمایه‌دار اقدام کند.

ماده 13: وظیفه پیش فروشنده در انتقال سند پس از تکمیل پروژه

پس از تکمیل پروژه و پرداخت تمامی اقساط پیش فروش، پیش خریدار مالک رسمی ملک شناخته می‌شود و می‌تواند درخواست انتقال سند را از دفاتر اسناد رسمی پیگیری کند. ماده 13 اهمیت انتقال سند پس از تکمیل پروژه را مد نظر قرار داده است.

چنانچه پیش فروشنده فقط در بازه زمانی 10 روزه نسبت به انتقال سند اقدام نکند (اگر هیچ مشکلی وجود نداشته باشد)، دفترخانه با پیگیری ضوابط و مراتب قانونی، انتقال سند را برای پیش خریدار انجام می‌دهد.

ماده 14: شرایط انتقال سند در صورت عدم تحویل دقیق پروژه و انقضاء قرارداد

اگر پیشرفت پروژه به مراحل پایانی نزدیک باشد اما پیش فروشنده موفق به تحویل به صورت دقیق نباشد و تاریخ انقضاء پیش فروش به پایان برسد، پیش خریدار با تایید مهندس ناظر می‌تواند نسبت به انتقال سند اقدام کند.

پیش خریدار در این حالت که کمتر از 10% از پیشرفت پروژه باقی مانده است، به اندازه سهم خود درخواست انتقال سند می‌دهد.

ماده 15: عدم امکان توقیف پروژه توسط پیش فروشنده و تعهدات مربوطه

موضوع دیگر در رابطه با قوانین پیش فروش ساختمان به قسط‌بندی، تعهدات پیش فروشنده و زمان عرصه و تکمیل مربوط است. قبل از انتقال رسمی سند به طرف دوم قرارداد حق توقیف پروژه یا تامین به نفع طلبکار وجود ندارد. (پیش فروشنده حق ندارد پروژه را به طلبکار تحویل دهد و یا پروسه کار را متوقف کند و مواردی از این قبیل).

ماده 16: تاخیر در پرداخت قسط‌های قرارداد و مراتب آن

این ماده از قوانین به حق پیش فروشنده پرداخته است و آن را مورد بررسی قرارداده است که به پرداخت به موقع و دقیق اقساط اشاره دارد. در شرایطی که سرمایه‌دار به صورت مرتب و دقیق و به موقع قسط‌های مفاد قرارداد را پرداخت نکند، پیش فروشنده به صورت رسمی می‌تواند به دفترخانه گزارش دهد.

دفترخانه ظرف یک هفته ضرب العجل تعیین می‌کند برای پیش خریدار که قسط خود را باید در مدت زمان یک ماه پرداخت کند در غیر اینصورت قرارداد یک طرفه فسخ می‌شود.

ماده 17: محدودیت‌ها برای واگذاری واحد یا عرضه به شخص دیگر

ماده 17 به حق پیش خریدار مربوط است و اجازه واگذاری تمام یا بخشی از واحد یا عرضه به هیچ کس را نمی‌دهد. منع واگذاری وجود دارد مگر با رضایت تمامی پیش خریداران، در غیر اینصورت این کار غیرقانونی بوده و پیگرد قانونی به همراه دارد.

ماده 18: ممنوعیت واگذاری و انتقال حقوق و تعهدات به فرد دیگر

این قانون برخلاف مورد قبلی به واگذاری یا انتقال حقوق و تعهدات از سوی پیش خریدار به افراد دیگر پرداخته است و این کار را ممنوع دانسته است و تنها راهی که پیگرد قانونی به همراه نداشته باشد و سرمایه‌دار را با خسارت و قانون روبه‌رو نکند، واگذاری و انتقال با رضایت کامل پیش فروشنده است.

ماده 19: تکمیل و تحویل واحد پس از پیش فروش

پس اینک واحد به صورت قطعی پیش فروش شده و انتقال آن کاملا انجام شود، اعتبار خود را از دست می‌هد و طرفین باید آن را به دفترخانه رسمی تحویل دهند.

ماده 20: تشکیل داوری در قرارداد پیش فروش ساختمان

در پیش خرید و پیش فروش موضوع مهمی که وجود دارد، معرفی داوران برای تفسیر، تعبیر، حل اختلافات احتمالی و مواردی از این قبیل است. داوران پیش فروش به این شیوه است که یک داور از طرف پیش فروشنده، داوری از طرف پیش خریدار و یک داور به صور توافقی تعیین شود.

داوران و تعیین آنها از اهمیت بالایی برخوردار است به این دلیل که تا پایان پیش فروش و منقضی شدن قرارداد، افراد در مشکلات احتمالی حضور خواهند داشت.

چنانچه طرفین در انتخاب داور مورد قبول هر دو طرف دچار اختلاف شوند، رئیس دادگستری منطقه داوری را معرفی خواهد کرد. تمامی قوانین و مقررات این بخش تابع مقررات آئین دادرسی و دادگاه‌های عمومی و انقلاب است.

ماده 21: تبلیغات و مجوزهای لازم در قرارداد پیش فروش ساختمان

این ماده از قانون پیش خرید به اهمیت دریافت مجوز رسمی برای تبلیغ و آگهی از سوی تعاونی یا پیش فروشنده اشاره دارد. پیش فروشنده تا زمانی که به صورت رسمی مجوز دریافت نکند از مراجع ذی‌صلاح، نباید به هر طریقی درباره پروژه پیش فروش خود تبلیغ کند.

اگر تبلیغ بدون مجوز انجام شود، در صورت پیگیری قانونی پیش فروشنده از 100 هزارتومان تا 10میلیون تومان ممکن است جریمه شود. (قیمت جریمه باتوجه به گستردگی تبلیغ و مدت زمان آن محاسبه می‌شود و باتوجه به قیمت روز تعیین می‌شود.)

ماده 22: مسئولیت‌ها پس از تکمیل پروژه و صدور مجوزها در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان

ماده 22 را تمامی پیش خریداران عزیز باید مد نظر قرار دهند تا پروسه پیش فروش به شکل اصولی به پایان برسد و ملکی که تحویل گرفته‌اند از هر جهت بدون ایراد باشد.

بعد از تکمیل پروژه، شهرداری منطقه برای پروژه پروانه ساختمان صادر می‌کند اما این اصل را نباید غافل شد که شهرداری موظف به صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد به صورت جداگانه است.

این شناسنامه باید به صورت دقیق و با مشخصات کامل نوشته شود و با شماره مسلسل به متقاضی تحویل داده شود.

ماده 23: برخورد با فعالیت‌های غیرمجاز در پیش فروش و تبعات قانونی آن

افرادی که بدون مجوز رسمی پیش فروش انجام می‌دهند و یا بدون مجوز از مراجع آگاهی منتشر می‌کنند با آنها برخورد جدی می‌شود. علاوه بر جریمه نقدی که به صورت 2 تا 4 برابر ارزش واقعی اموال محاسبه می‌شود، افراد از 91 روز تا 1 سال زندان را نیز ممکن است دریافت کنند.

تبصره ماده 23: جرائم مربوط به پیش فروش ملک بدون شاکی خصوصی و یا درخواست وزارت مسک و شهرسازی انجام نمی‌گیرد. به دلیل درصد کلاهبرداری اندکی که در این حوزه است و پیچیدگی‌های پروسه اداری، دولت بدون الزامات نام برده این حوزه را مورد بررسی قرار نمی‌‎دهد.

ماده 24: الزامات رسمی در تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان توسط مشاورین املاک و تعاونی‌های مسکن

مشاورین املاک، تعاونی‌های مسکن و افرادی که در سمت پیش فروشنده قرار می‌گیرند به هیچ وجه نمی‌توانند به صورت خودسرانه این قرارداد را تنظیم کنند و باید قرارداد را در یکی از دفاتر اسناد رسمی کشور انجام دهند.

در صورتی که به صورت خودسرانه این کار انجام شود، برای بار اول تا 1 سال پروانه فعالیت آنها به حالت تعلیق در آمده، برای باز دوم تا 2 سال و برای بار سوم یا بیشتر، پروانه فعالیت پیش فروشنده باطل خواهد شد.

ماده 25: محدودیت زمانی در رسمی شدن قانون پیش فروش ساختمان

ماده 25 به زمان رسمی شدن قانون پیش فروش ساختمان اشاره دارد که ظرف فقط 3 ماه از زمان تصویب شدن توسط وزارت دادگستری، وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور  و درنهایت با تایید قوه قضایه به تصویب هیات وزیران رسیده است.

در حال حاضر قوانینی که برای پیش فروش ساختمان در ایران وجود دارد، شامل 25 ماده‌ای است که در این مقاله به صورت کامل مورد بررسی قرار گرفته و توضیح داده شد.

با پیروی از مواد ذکر شده و توجه لازم به هر بخش آن، قطعا درگیری قراردادهای کلاهبرداری و قلابی نخواهید شد و پیش فروش امن با سوددهی بالا را تجربه خواهید کرد.

بهترین تعاونی برای پیش فروش ساختمان در تهران

امروزه یکی از دغدغه‌های اکثر سرمایه‌داران برای پیش خرید و پیش فروش ساختمان در تهران، پیداکردن یک شرکت تعاونی معتبر و حرفه‌ای برای مراجعه و استفاده از تجربیات و تخصص آنها در این زمینه است.

از مهم‌ترین فاکتورهای انتخاب بهترین تعاونی جهت پیش خرید در تهران می‌توان به مواردی از قبیل رزومه کاری قوی، تیم متخصص و حرفه‌ای و پروژه‌های فعالی اشاره کرد. در زیر برخی از مهم‌ترین پارامترهای انتخاب یک تعاونی عالی و موفق را برای شما عزیزان نام برده‌ایم که عبارت‌اند از:

• تعداد پروژه‌های تکمیل شده از سوی تعاونی
• سابقه‌ فعالیت بر اساس سال فعالیت و پیشرفت حاصله
• تیم مهندسی دقیق و کاربلد و مشاورین و مهندسین خبره
• رضایت سهام ‌داران، سرمایه‌داران و افرادی که با مجموعه همکاری داشته‌اند
• اعلام دقیق و مشخص میزان اقساط به پیش خریداران در زمان مناسب
• مشاوره تخصصی به سرمایه‌داران و پیش خریداران
• حق امتیاز منصفانه(منظور از حق امتیاز در پیش خرید آپارتمان)
• بروز بودن اطلاعات و گزارش دهی به صورت ماهی یکبار یا 2 ماه یکبار از روند پیشرفت پروژه‌های در دست اجرا
• تعیین زمان برای تکمیل و تحویل پروژه و تحویل به صورت کاملا دقیق بدون تاخیر

تعاونی کاشانه سازه فرتاک در منطقه 22 تهران با فعالیت درخشان و فوق‌العاده خود در حوزه ساخت و ساز و پیش فروش آپارتمان و ملک از سال 1392 تا به امروز توانسته است در بازه زمانی کوتاهی به یکی از تعاونی‌های مرجع در میان سازندگان منطقه 22 تهران تبدیل شود.

تعاونی فرتاک با مدیریت جناب امیرمهدی کاویانی پروژه‌های متعدد و موفقی را تحویل داده است که تمامی آنها در زرومه کاری مجموعه قابل مشاهده و موجود است.

برای همکاری با ما می‌توانید از طریق شماره‌های موجود در وبسایت گروه مهندسی فرتاک «fartak-company.com» با مشاورین ما در ارتباط باشید و از مشاوره تخصصی پیش فروش ملک به صورت کاملا رایگان بهره‌مند شوید و برای اقدامات بعدی جهت سرمایه‌گذاری برنامه‌ریزی مخصوص به خود را دریافت کنید.

قیمت و ثبت نام پیش فروش واحدهای مسکونی

در بازار مسکن قیمت ملک باتوجه به معیارهای متفاوتی تعیین می‌شود و عوامل متعددی بر آن تاثیر دارد که در زیر برخی از مهم‌ترین این موارد را برای شما قرارداده‌ایم:

• متراژ و زیر بنای ملک
• محله و منطقه قرارگیری ملک
• تراکم واحدهای ساختمان
• مصالح بکار رفته دربنا
• امکانات رفاهی ساختمان
• چشم انداز واحد و ملک مورد نظر
• تورم و شرایط اقتصادی کشور و…

شما عزیزان جهت ثبت نام پیش فروش آپارتمان در شرکت تعاونی فرتاک می‌توانید با شماره‌های مندرج در سایت تماس حاصل فرمایید و یا به صورت حضوری اقدام کنید.

مشخصات ملک

مشخصات و جزئیات آپارتمان:

در هر قرارداد باید جزئیات مورد معامله واضح و روشن باشد تا ابامی در معامله صورت نگیرد. از آنجا که در پیش‌فروش آپارتمان و ساختمان مورد معامله هنوز وجود خارجی ندارد باید مشخصات و جزئیات دقیقی که خریدار بر طبق آن مایل به خرید است کامل و دقیق درج شود. به هر اندازه مورد معامله دقیق و مشخص باشد، معامله آسانتر صورت می‌گیرد. با ما باشید تا معاملات را برای شما تسهیل کنیم.

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

• • موقعیت مکانی

• • تعداد طبقات و واحدها

• • متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها

• • نوع کاربری

• • پارکینگ و انباری

• • سیستم سرمایش و گرمایش

• • مصالح به کار رفته

• • مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت

• • زمان تحویل