از قراردادهای مهمی که ممکن است هر شخصی انجام دهد، معاملات ملکی همانند: زمین، خانه، ویلا و… است. در این زمینه اصول مهمی وجود دارد که میبایست شخص به آنها توجه داشته باشد.
با داشتن آگاهی نسبت به اصول مهم در معاملات، میتوانید حین انجام معامله دقت بیشتری داشته باشید و اقدامات لازم قبل از آن را انجام دهید. به عنوان مثال: بررسی این مسئله که آیا سند ملک آزاد است یا نه؟ بسیار حائز اهمیت است.
تیم تحریریه تعاونی فرتاک در این مقاله به بررسی اصول مهم در معاملات ملکی پرداخته است تا مخاطبین گرامی بتوانند در این مقاله اطلاعات لازم برای انجام معاملات را کسب نمایند. در ادامه با ما همراه باشید تا علاوه بر این اصول، نکات کلیدی تنظیم قولنامه و مراحل معاملات ملکی را مورد بررسی قرار دهیم.
مهمترین اصول در معاملات ملکی
اصول مهمی برای انجام معاملات ملکی وجود دارد. داشتن آگاهی و رعایت اصول مهم در انجام معاملات ملکی، موجب داشتن آرامش و اطمینان خاطر میشود. در این بخش به بررسی این اصول مهم میپردازیم:
- بررسی سند
توصیه میشود شخص خریدار مشخصات و ویژگیهای ملکی را که قصد خرید آن را دارد، با مشخصات موجود در سند مقایسه کند. در این حالت متوجه میشود که ملک تحت وثیقه، رهن یا توقیف نیست.
نکته دیگر بررسی توابع، منضمات، ملحقات و مشاعات است که آیا در سند وجود دارد یا خیر؟ این موارد شامل آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ، انباری، بالکن و… میشود.
- بررسی قانونی ملک
فروشنده میبایست ویژگیهای ملک را در قولنامه مشخص کند و از متصرف نبودن ملک توسط مستاجر اطمینان حاصل کند. همچنین دقت کنید که سند ملک در شعب بانکها و… در گرو نباشد. در حالت کلی بررسی آزاد بودن ملک از موارد حائز اهمیت است.
- تعیین و بررسی مشخصات مالک
مشخصات، اسناد و هویت کسی که قولنامه را امضا میکند باید مشخص شود. خریدار از ممنوعالمعامله نبودن فروشنده اطمینان حاصل کند. زیرا در این صورت فروشنده نمیتواند ملک را به صورت رسمی به خریدار انتقال دهد.
- استعلام ملک قولنامهای از شهرداری
برای بررسی و استعلام این موضوع، میتوانید به شهرداری مراجعه کنید و درخواست استعلام دهید. شهرداری با بررسی مدارک نتیجه را ارائه میدهد. در صورتی که ملک مشکلی نداشت، میتوانید مراحل بعدی را ادامه دهید.
- تعیین شرایط پرداخت
میبایست شرایط دقیق پرداخت، مبلغ قابل پرداخت، تاریخ پرداخت و… به صورت کامل درج شود. همچنین شخص خریدار بهتر است توجه داشته باشد که قبل از انتقال کامل سند، هزینه را به صورت کامل پرداخت نکند و برای پرداخت کردن مابقی هزینه، زمان مشخصی را تعیین کند.
- بررسی قوانین و مقررات
در این بخش خریدار به بررسی مواردی همانند: مالیات، هزینههای ثبتی، مسائل مرتبط با شرایط قرارداد و… میپردازد. توجه به این موارد بسیار حائز اهمیت است و موجب میشود درگیر چالشهای پس از معامله نشوید.
نکات کلیدی در تنظیم قولنامه ملکی
برای تنظیم یک قولنامه درست و اصولی بهتر است به نکات مهمی توجه داشته باشید و حین نوشتن قولنامه این موارد را به صورت کامل درج نمایید. این نکات شامل موارد زیر است:
- مطابقت دادن مشخصات طرفین معامله با کارت شناسایی آنها
- دریافت اسم تمامی شرکا و وراث، به همراه میزان سهمالارث هریک از وراث و مطابقت دادن با گواهی انحصار وراثت
- دریافت استعلام حضوری درباره تعویض یا عدم تعویض سند از اداره ثبت محل و در صورت نیاز به تعویض سند، سند تک برگی را در ابتدای قرارداد دریافت کنید.
- درج متراژ دقیق ملک به صورت دسیمتر و در صورت مشخص نبودن آن، متراژ را طبق جواز ساخت درج کنید.
- شماره پارکینگ، انباری و متراژ آنها را مشخص کنید.
- امضا شدن قولنامه توسط 2 شاهد اعتبار آن را افزایش میدهد.
توصیه میشود حین نوشتن قولنامه به این نکات توجه داشته باشید و در این زمینه دقت کافی را مبذول دارید تا دچار مشکلاتی بعد از انجام معامله نشوید.
3 مرحله اصلی معاملات ملکی
برای انجام معاملات ملکی مراحل مختلفی وجود دارد که داشتن آگاهی نسبت به آن حائز اهمیت است. در این بخش به بررسی این مراحل پرداختهایم و هریک را به طور کامل شرح دادهایم:
- توافق
در مرحله اول طرفین (خریدار و فروشنده) با هم توافق میکنند و آن را به شکل کتبی مینویسند. در مبایعه نامه باید مواردی همانند: مشخصات طرفین، موضوع مورد معامله، مبلغ معامله، زمان پرداخت، زمان معامله و… به صورت دقیق درج شود. در غیر این صورت مبایعه نامه ارزشی ندارد.
- دریافت کد رهگیری
پس از توافق طرفین و تنظیم مبایعه نامه، برای جلوگیری از فروش ملک به چندین نفر، میبایست به بنگاه معاملات ملکی معتبر و رسمی مراجعه شود تا این معامله در سیستم نرمافزاری ثبت شود. پس از ثبت مشخصات، کد رهگیری صادر میشود. در واقع این مرحله از مراحل لازم و ضروری برای سند زدن خانه است.
- سند زدن ملک
در مرحله سند زدن فروشنده میبایست به همراه اصل سند و شناسنامه خود به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و مدارکی را که توسط این دفتر به وی ارائه میشود را آماده کند. این مدارک شامل: اصل سند و تصویر سند مالکیت، تصویر شناسنامه و کارت ملی خریدار، شناسنامه و کارت ملی فروشنده و… میشود.
توجه به این موارد و داشتن دقت در انجام آنها موجب میشود معامله موفق و درستی را انجام دهید. به صورتی که هیچ یک از طرفین متضرر نشوند و معامله انجام
گیرد.
قوانین معاملات ملکی قولنامهای به چه صورت است؟
معمولاً دلایل متنوعی وجود دارد که صاحب ملک مجبور شود ملک خود را به صورت قولنامهای به فروش برساند. بعضاً به دلیل ساخت غیرقانونی یک واحد و یا ساخت غیرمجاز، صاحب ملک نمیتواند مجوز پایانکار بگیرد. در این صورت به دلیل نبود امکان فروش، ملک را با قیمتی کمتر از قیمت واقعی و به صورت قولنامهای به فروش میرساند.
در این حالت به دلیل اینکه سند قطعی وجود ندارد، نسبت به سند رسمی و تک برگ اعتبار کمتری دارد و قیمت آن نیز کمتر است.
اگر تمایل به خرید ملک قولنامهای دارید، توصیه میشود وضعیت ملک را مورد بررسی و تحقیق قرار دهید. بهترین روش دریافت این اطلاعات، گرفتن استعلام از شهرداری است. همچنین به این روش میتوانید درباره میزان بدهی، مورد رهن بودن ملک، وثیقه بودن یا نبودن آن نیز اطلاعات لازم را کسب کنید.
نتیجهگیری
با توجه به مطالبی که در این مقاله به آنها پرداختیم، بهتر است برای انجام معامله دانش و اطلاعات کافی داشته باشید. زیرا در صورت فقدان اطلاعات کافی، امکان ایجاد مشکلات زیادی وجود دارد.
در واقع اصول معاملات ملکی بسیار حائز اهمیت است و رعایت نکردن این اصول موجب ایجاد ابهام میشود و اعتبار معامله خدشهدار میشود. برای کسب اطلاعات درباره معاملات ملکی نیز میتوانید با مشاورین تعاونی فرتاک در ارتباط باشید.
