معامله و سرمایهگذاری در حوزه املاک، از جمله محبوبترین سرمایهگذاریها در ایران است. در این زمینه پیچیدگیها و دعاوی خاصی وجود دارد که نیاز به دانش تخصصی و برخورد قانونی و اصولی دارد. چنانچه فردی در این زمینه اطلاعات کافی و جامع نداشته باشد، امکان ایجاد مشکل و چالشهای قانونی و حتی دردسر وجود دارد.
تیم نویسندگان تعاونی فرتاک، این مقاله را درباره انواع دعاوی ملکی در قراردادهای املاک به صورت تخصصی مورد بررسی قرار داده است تا مخاطبین عزیز بتوانند با مطالعه دقیق به آگاهی کاملی نسبت به این دعاوی دست یابند.
در ادامه به بررسی انواع دعاوی و تقسیمبندی دعاوی ملکی پرداخته شده است و دلایل مطرح شدن دعاوی ملکی مورد ارزیابی قرار گرفته است. برای اطلاع از قراردادهای املاک معتبر، تا انتهای مطلب را مطالعه فرمایید.یم
انواع دعاوی ملکی در قراردادهای املاک
در قانون، انواع دعوای ملکی وجود دارد. در ایران قراردادهای املاک بسیار رونق یافته است. البته به دلیل فقدان اطلاعات و دانش در این زمینه، دعاوی ملکی زیادی به وجود میآید که این امر موجب تشکیل پروندههای قضایی در دادگاه میشود.
به طور کلی دعاوی ملکی که به وجود میآیند در 3 حوزه کلی هستند که در لیست زیر آنها را نام بردهایم:
- دعوای ملکی حقوقی
- دعوای ملکی جزایی
- دعوای اموال ثبتی
بسیاری از افراد به دلیل نداشتن آگاهی در این زمینه سرمایه خود را از دست میدهند. به همین دلیل حساسیت زیادی درباره مسائل مربوط به دارایی در قراردادهای املاک ایجاد شده است. تنظیم کردن سند و رسیدگی به انواع دعاوی املاک، دارای قوانین خاصی است که در صورتی که به درستی به آنها توجه شود، بسیاری از مشکلات برطرف میشود.
تقسیمبندی دعاوی ملکی در قراردادهای املاک
در حالت کلی دعاوی ملکی به 3 دسته: دعوای ملکی حقوقی، دعوای اموال ثبتی و دعوای ملکی کیفری یا ملکی جزایی تقسیم میشود. تمامی دعاوی ملکی از طریق دادخواست در دادگاه مطرح میشوند. در این بخش انواع دعاوی را مورد بررسی قرار دادهایم:
- دعاوی ملکی حقوقی
نوعی از دعوای ملکی است که اغلب دعاوی حقوق املاک را در دادگاهها تشکیل میدهد. به منظور رسیدگی به این پروندهها، قانون مواردی را برای تمام شرایط و موقعیتها در نظر گرفته است. قاضی نیز براساس شرایط، قانون و قدرت تحلیل خود درمورد پرونده، این دعاوی را قضاوت میکند. لیستی از مهمترین دعاوی ملکی حقوقی به شرح زیر هستند:
- دعوای خلع ید
در صورتی که فردی جز مالک اصلی، ملکی را که دارای سند رسمی است به تصرف خود درآورد، مالک اصلی میتواند برای تخلیه ملک، در دادگاه ادعای دعوای خلع ید کند.
این دعوا در صورتی امکانپذیر است که شخص شاکی، سند رسمی مالکیت داشته باشد و در صورتی که ملک ثبت نشده باشد، مالک باید این مسئله را ثابت کند.
- دعوای الزام به تحویل ملک
در صورتی که در مبایعه نامه (قرارداد) زمان مشخصی برای تحویل دادن ملک به خریدار مشخص شده باشد، میبایست در همان تاریخ، ملک به خریدار تحویل داده شود.
بعضا طی فرایند معامله و تنظیم سند، ملک ارزش بیشتری پیدا میکند و فروشنده در زمان تحویل تعلل میکند. در این زمان خریدار میتواند دعوای الزام به تحویل ملک را تنظیم کند.
- الزام به تنظیم سند رسمی
شخص مالک دارای سند رسمی ملک است. زمانی که ملک به شخص دیگری منتقل میشود باید سند رسمی تنظیم شود. اگر فروشنده سند را تنظیم نکند، شخص خریدار میتواند برای تنظیم سند دعاوی الزام به سند رسمی را تنظیم کند.
- دعاوی رفع مزاحمت و ممانعت از حق
بعضا فردی بدون تصرف یک ملک، مانع استفاده مالک از آن میشود. در این شرایط برای رفع مزاحمت و ممناعت از حق، باید سند رسمی مالکیت در دست داشته باشید تا بتوانید شکایت کنید و قاضی با صدور دستور موقت، از ایجاد ضرر و زیان بیشتر جلوگیری میکند.
- دعوای رفع تصرف عدوانی
در این دعوا شخص با ثابت کردن سابقه تصرف خود از طریق سند یا قرارداد، میبایست اعلام کند که ملک بدون اجازه او از تصرف خارج شده است. این دعوا با دعوا خلع ید تفاوت دارد.
در این دعوا نیازی به ثابت کردن مالکیت نیست و تنها مسئله مهم ثابت کردن سابقه تصرف است. اما در خلع ید شاکی باید مالکیت خود را ثبات کند.
- دعوای فک رهن
رهن دهنده را راهن و رهن گیرنده را مرتهن مینامند. در واقع رهن عقدی است که به وسیله آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد. الزام به فک رهن در واقع باعث انحلال عقد رهن است.
در بعضی از موارد شخص ملکی را نزد بانک یا شخص دیگری به رهن میگذارد و پس از پرداخت دین خود، شخصی که ملک نزد او به رهن گذاشته شده برای رهن فک اقدامی نکند.
در این شرایط رهن دهنده (راهن) مجبور به اقامه دعوای الزام به فک رهن علیه رهن گیرنده (مرتهن) میشود. در چنین مواقعی ید مرتهن از حالت امانی به ضمانی تبدیل میشود و راهن اجازه دارد دادخواست الزام به فک رهن را تنظیم کند.
- ابطال معامله صوری برای فرار از دَین
براساس ماده 218 قانون مدنی، یک معامله که به قصد فرار از دَین به صورت صوری انجام میشود، باطل است. به این معنی که اگر فردی برای فرار از دَین و به این دلیل که مال به دست طلبکاران نرسد اموالش را معامله کند، این معامله باطل است.
- دعوای فروش ملک مشاع
فروختن ملک مشاع باید رضایت تمامی مالکان را به همراه داشته باشد. هر کدام از مالکین میتوانند به دادگاه مراجعه کنند و درخواست فروش ملک مشاع را ثبت کنند. جواز فروش ملک مشاع از طریق دادگاه صادر میشود و بدون مجوز امکان فروش وجود ندارد.
- دعاوی ملکی کیفری
این قسمت از دعاوی ملکی با دادخواست کیفری ارتباط دارد. این بخش درخواست رسیدگی به تخلفات عمدی، ارتکاب جرم و کلاهبرداری ملکی است. برخی از مهمترین دعاوی ملکی کیفری در لیست زیر قرار گرفته است که عبارتاند از:
- خیانت در امانت
- دعوای خرد کردن املاک
- خرید و فروش و معامله معارض
- ورود غیرقانونی به املاک دیگران
- تبانی و فساد در معاملات دولتی
- به کار بردن اسناد جعلی در معاملات
- کلاهبرداری کردن در زمان معامله ملک
- انتقال منافع املاک دیگری به شخص دیگر
- فروش غیرقانونی اموال فردی به یک یا چند نفر
- دعوی جعل اسناد ملکی به هدف کلاهبرداری و فریب
- دعاوی مربوط به تغییر کاربردی زمین کشاورزی بدون مجوز رسمی
برای مثال شرایطی را متصوری شوید که شاکی در اصفهان، ملک در تهران و متهم ساکن شمال باشد؛ در این چنین موقعیتی کدام دادگاه به این دعوا رسیدگی میکند؟ در این حالت بر اساس نظر وکیل، دادگاه محل وقوع مال غیر منقول و امکان رسیدگی به این دعوای ملکی کیفری را تعیین میکند و آن را در پروسه اجرا قرار میدهد. این مدل دعاوی جزو دعاوی ملکی کیفری هستند
- دعاوی ثبتی ملکی
به گفته وکیلان امور ملکی، یکی از انواع دعاوی ملکی، دعوای ملکی ثبتی است. البته بهتر است توجه داشته باشید که دعاوی ملکی ثبتی، دستهای از دعاوی ملکی حقوقی است، اما به دلیل اهمیت و تعدد این دعاوی، در دستهبندی جداگانهای بررسی شده است. در این بخش لیستی از پروندههای حوزه دعاوی ثبتی ملکی قرار گرفته است:
- افراز ملک
- اجرای ثبت
- ابطال سند مالکیت معارض
- باطل کردن سند رسمی به دلایل مختلف
- متوقف کردن عملیات اجرایی در مراحل گوناگون کار
- باطل کردن روند و مراحل ثبتی کمیسیونهای مختلف ثبتی
- باطل شدن نظریاتی که به وسیله هیات اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور مطرح شده
انواع دعاوی ثبتی ملکی به منظور رفع مشکلات ثانویه در مقاد سند ملک، قرارداد و… در زمینه املاک هستند. عجله داشتن در خرید و فروش و معامله املاک، موجب ایجاد این مشکلات و مسائل میشود. برای رفع این مشکلات میبایست از طریق طرح دعوی ثبتی ملکی اقدام کرد.
دلایل مطرح شدن دعاوی ملکی ثبتی
اکثر دعاوی ملکی ثبتی معمولا پس از خرید و انتقال سند هستند. به این دلیل که اصول اولیه معامله به درستی رعایت نمیشود و یا اینکه افرادی که معامله را انجام میدهند، طرف قرارداد خود را به درستی نمیشناسند، این دعاوی بروز میکند.
از طرفی میتوان گفت در موارد زیادی دلیل اصلی دعاوی ملکی ثبتی، به تعجیل و سهلانگاری مربوط میشود. این موارد موجب ایجاد برخی مشکلات و خسارات به طرفین قرارداد میشود.
توصیه مهمی که باید در زمینه رسیدگی به موارد حقوقی معاملات ملکی و مشکلات مربوط به املاک وجود دارد، گرفتن مشاوره و داشتن وکیل حرفهای در معامله است. این کار بسیاری از کلاهبرداریها و مشکلات را پیش از اتفاق افتادن برطرف میکند.
یک قرارداد ملکی معتبر شامل چه مواردی است؟
برای تنظیم یک قرارداد ملکی درست و اصولی، میبایست برخی موارد را در نظر داشت. زیرا دقت به این نکات موجب میشود قرارداد را به صورت اصولی عقد نمایید و معامله موفقی را تجربه کنید. از جمله موارد حائز اهمیت به شرح زیر هستند:
- نام و هویت خریدار و فروشنده
در هر قراردادی میبایست مشخصات دقیق و کامل طرفین درج شود. از جمله این مشخصات میتوان به: نام و نام خانوادگی، کد ملی، شماره شناسنامه، شماره تماس و… اشاره کرد.
- مشخص بودن مورد معامله
در قراردادها بهتر است به موردی که قرار است بین دو طرف معامله شود، به صورت دقیق و واضح اشاره شود. ذکر آدرس دقیق، شماره سند، مشخصات موجود در سند و… از اجمله این موارد است.
- مدت مورد معامله
اشاره به این مورد در تمام قراردادها ضروری است. زیرا اگر مهلت در نظر گرفته شده تمام شود و تعهدات انجام نشود، اقدامات بعدی براساس دیگر مفاد قرارداد انجام میشود.
- تعیین قیمت
یکی دیگر از موارد حائز اهمیت، قیمت ملک مورد معامله است. به همین دلیل در هر مدل از قرارداد همانند اجاره نامه، نوشتن قیمت ضروری است. در صورتی که قیمت ذکر نشود، ارزش و اعتباری ندارد.
نتیجهگیری
در این مقاله با انواع دعاوی ملکی در قراردادهای املاک آشنا شدیم و این نتیجه حاصل شد که انجام معاملات ملکی، نیازمند داشتن دقت و تجربه کافی در این زمینه است.
برای جلوگیری از کلاهبرداری و ضرر در معاملات، دقت به موارد فوق بسیار حائز اهمیت است. همچنین میبایست از تعلق نداشتن ملک به شخصی دیگر اطمینان حاصل کرد و مشخصات کامل ملک را به دقت مورد بررسی قرار داد.
در صورت نیاز به مشاوره تخصصی درباره دعاوی ملکی در قرارداد پش فروش، میتوانید با مشاورین گروه مهندسی فرتاک تماس بگیرید و مشاوره تخصصی و حرفهای را به صورت رایگان دریافت کنید.
