به احتمال زیاد در هنگام خریدوفروش و یا رهن و اجاره املاک تجاری نام سر قفلی و مدل‌های مختلف آن را شنیده‌اید. می‌توان گفت که هدف اصلی سر قفلی حمایت از حق مستاجرانی است که با تلاش بسیار در مکانی که اجاره می‌کنند سعی بر پیشرفت در کسب و کار خود دارند.
در سرقفلی چنانچه مستاجر تلاشی برای پیشرفت در روند کسب و کار خود انجام ندهد حق حمایت شامل او نمی‌شود، اما در صورتی که شخص مستأجر در ملک تجاری با زحمت و تلاش فراوان مشغول به کار باشد و در افزایش حسن شهرت محل کار موثر باشد، هنگام اتمام قرارداد مالک اقدام به تخلیه ملک نمی‌کند. این مقاله توسط تیم حرفه‌ای تحریریه فرتاک گردآوری شده است و در آن به تمامی نکات مهم در رابطه با سر قفلی پرداخته‌ایم. تا پایان مطلب با ما همراه باشید.
سر قفلی چیست؟
به زبانی ساده سر قفلی شرایطی است که، مستاجر ملک تجاری بعد از پایان قرارداد اجاره، موظف به تخلیه ملک تجاری نیست و همواره می‌تواند به فعالیت خود ادامه دهد.
سر قفلی یک حق مالی است که در ابتدای قرار داد اجاره به‌صورت توافقی، مستاجر باید به مالک ملک تجاری پرداخت کند. هنگام تخلیه ملک نیز بایستی مبلغ پرداخت شده به نرخ روز محاسبه شود و توسط موجر به مستاجر پرداخت گردد.
در سر قفلی مستاجر می‌تواند با رضایت موجر، تمام و یا 3 دانگ حق سر قفلی خود را به فرد دیگری بفروشد، با توجه به این موضوع با پایان مدت اجاره تقاضای تمدید تنها از طرف مستاجر جدید پذیرفته می‌شود.
در اینجا نکته قابل توجه این است که سرقفلی خرید نیست بلکه قرار داد اجاره با شرایط بهتر است. حق سر قفلی فقط مختص ملک تجاری است و املاکی که دارای کاربری مسکونی و یا اموال منقول مانند اتومبیل باشند، دارای حق سر قفلی نخواهند بود.
برای مثال: فردی را تصور کنید که ملک تجاری را اجاره کرده است. این فرد با فعالیت و تلاش بسیاری که دارد حسن شهرت زیادی را به دست می‌آورد.
پس از گذشت یک سال و به اتمام رسیدن اجاره، با توجه به زحمات و کارهایی که مستاجر برای کسب و کار خود انجام داده است، حق سر قفلی شامل او می‌شود و می‌تواند اجاره ملک تجاری را تمدید نماید. در صورتی که مالک بخواهد برای تخلیه ملک اقدام کند باید مبلغ به روز سر قفلی آن را به مستاجر بپردازد.
انواع سر قفلی
سر قفلی یک مفهوم حقوقی است و در رابطه با اجاره املاک تجاری و کسب و کار به کار می‌رود. انواع سر قفلی به عنوان یک حق عادلانه برای حمایت از حقوق مستاجران در برابر تعدیات مالکان تجاری در نظر گرفته شده است.
سر قفلی به 2 نوع تقسیم می‌شود که هر یک از انواع آن شرایط خاص خود را دارند. در ادامه به توضیحاتی در رابطه با هر کدام از انواع سر قفلی پرداخته‌ایم:
-
سر قفلی واقعی
در سر قفلی واقعی قبل از نوشتن قرارداد، صاحب ملک تجاری حق سر قفلی واقعی را به مستاجر می‌فروشد، به این معنی که مستاجر با پرداخت هزینه‌ای صاحب سر قفلی مغازه می‌شود.
از زمان پرداخت مبلغ سر قفلی توسط مستاجر به بعد، هرگاه موجر درخواست تخلیه داشته باشد موظف است حق سر قفلی که مستاجر پرداخت کرده است را به او بپردازد.
-
سر قفلی مجازی
سر قفلی مجازی برخلاف سر قفلی واقعی در دفاتر اسناد رسمی قید نمی‌شود. سر قفلی مجازی کاملاً به مستاجر بستگی دارد که در ملکی که اجاره کرده است برای کسب و کار خود تا چه حد تلاش می‌کند.
سر قفلی مجازی به این صورت است که مستاجر مغازه‌ای را که پیش‌تر کسب و کاری در آن وجود نداشته را اجاره کند، در اینجا فرد مشمول سر قفلی مجازی می‌شود.
برای مثال فرد مستاجر فروش انواع برندهای گوشی و موبایل را شروع می‌کند. در ابتدا این فرد ممکن است سود زیادی نداشته باشد، در این صورت مغازه‌دار شروع به انجام تبلیغات و کار و تلاش فراوان می‌کند؛ در نتیجه چنین موردی موجر دیگر نمی‌تواند دستور تخلیه بدهد، بلکه باید طبق قرارداد مبلغی را برای شناس شدن محل به مستاجر پرداخت کند.
شرایط فسخ قرارداد توسط موجر
طبق قانون تعیین شده در سر قفلی مستاجر تا هر زمانی که بخواهد می‌تواند ملک را اجاره کند و در آن سکونت داشته باشد، تنها در 3 شرایط است که موجر می‌تواند قرارد سر قفلی را فسخ کند که شامل موارد زیر هستند:
- درصورتی‌که مالک قصد داشته باشد ملک تجاری خود را نوسازی و یا بازسازی کند.
- چنانچه مالک به ملک خود برای کسب و کار شخصی نیاز داشته باشد.
- درصورتی‌که صاحب ملک برای سکونت خود و یا خویشاوندان نزدیک ملزم به استفاده از ملک شود.
بنابراین اگر برای موجر هر کدام از 3 مورد بالا پیش آید توانایی فسخ قرار داد سر قفلی را دارد، در غیر این این صورت اگر خطایی از مستاجر سر نزند مالک حق فسخ را نخواهد داشت.
فرق مالکیت با سر قفلی چیست؟
حق مالکیت به معنی حق تمام و کمال یک شخص نسبت به مال است. مالک به واسطه داشتن حق مالکیت می‌تواند هر گونه تصرفی در ملک خود انجام دهد.
مالکیت حقی است که به شرط انتقال قانونی از طریق خریدوفروش، صلح، هبه، ارث و… نسبت به اموال منقول مانند اتومبیل و اموال غیر منقول اعم از زمین، آپارتمان و مغازه ایجاد می‌گردد. اما سرقفلی در واقع همان اجاره ملک تجاری است که با شرایط بهتر واقع می‌شود.
در سر قفلی فرد مستاجر با پرداخت مبلغ مورد توافق می‌تواند از مزایا و منافع سر قفلی استفاده کند در حالی که مالک ملک نیز شخص دیگری باشد. در سر قفلی اجاره ملک تجاری پس از انقضای مدت زمان اجاره، حق تقدم و اولویت به نسبت سایر متقاضیان با مستاجر است.
از دیگر تفاوت‌های حق سر قفلی با حق مالکیت می‌توان به این نکته اشاره داشت که مالکیت می‌تواند نسبت به عین مال و یا نسبت به منافع مال باشد، اما سر قفلی صرفاً نسبت به منافع مال است.
مبلغ سرقفلی بر چه اساسی تعیین می‌شود؟
سر قفلی‌ها حدود 80 درصد از ارزش ملک تجاری را شامل می‌شوند. رقم گفته شده ممکن است با توجه به شرایط ملک تجاری متفاومت باشد، اما اجاره سر قفلی معمولاً مبالغی ناچیز هستند که برای موجه بودن قرار داد اجاره سر قفلی توسط مالک از مستاجر دریافت می‌گردد.
مبلغی که مستاجر به عنوان سر قفلی بایستی پرداخت نماید با توجه به موارد گفته شده در فهرست زیر تعیین می‌شود:
- مدت زمانی که ملک در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت و حسن شهرتی که مستاجر دارد نیز با توجه به اینکه در افزایش اعتبار محله تاثیرگذار است، می‌تواند در مبلغ پرداختی سر قفلی نیز موثر باشد.
- مرغوبیت و موقیعیت جغرافیایی که ملک تجاری در آن قرار دارد.
- مزایا، معایب و شرایطی که در اجاره نامه برای مستاجر در نظر گرفته شده است.
سر قفلی در اختیار مستاجر قرار دارد و در صورت انتقال آن نیازی به تنظیم سند رسمی نیست. از دیگر ویژگی‌های سر قفلی می‌توان به این نکته اشاره کرد که مستاجر می‌تواند سر قفلی را به عنوان ضمانت قرار دهد که در این صورت قابل توقیف نیز هست
نتیجه‌گیری
در این مقاله به بررسی موضوع سر قفلی و تمامی نکات مربوط به آن پرداخته شد، در نتیجه سر قفلی حقوقی را شامل می‌شود که مستاجر با پرداخت هزینه آن‌ها، حقوق را از مالک دریافت می‌کند.
چنانچه موجر به دلایل حق فسخ قرارداد اقدام به فسخ کند، بایستی مبلغ سر قفلی را به مستاجر پرداخت نماید. در صورتی که مستاجر بدون اجازه در ملک تجاری تغییراتی ایجاد کند و یا اجاره بهای خود را نپردازد، موجر می‌تواند بدون پرداخت سر قفلی حکم تخلیه مستأجر را خواستار شود.
درصورتی‌که هرگونه سوالی در رابطه با سر قفلی داشتید می‌توانید از طریق شماره‌های درج شده با تیم کارشناسان فرتاک در ارتباط باشید و از مشاوره رایگان بهره‌مند شوید.
