امروزه با توجه به افزایش جمعیت و هجوم به سمت شهر نشینی و در خلل آن تورم بازار و افزایش قیمت‌ها باعث شده است که که بیشتر افراد در تنگنا قرار بگیرند.
افراد بسیاری علاقه مند هستند که دارای یک واحد مسکونی یا آپارتمان برای خود باشند. از این رو افزایش قیمت‌ها موجب شده است که اکثر مردم توان خرید آپارتمان را نداشته باشند.
جدیدترین راه‌حلی که می‌تواند این موضوع را برای بسیاری از افراد رفع کند سرمایه‌گذاری در پیش فروش واحدهای مسکونی است. پیش فروش واحدهای مسکونی، توسط تعاونی‌های مسکن بسیاری انجام می‌شود. اما پیدا کردن یک تعاونی معتبر جهت سرمایه گذاری حائز اهمیت است.
ما در اینجا با عنوان تعاونی کاشانه ساز فرتاک در خدمت شما عزیزان هستیم و در ادامه این مقاله به بررسی هرچه بیشتر مزایا و معایب سرمایه گذاری در پیش فروش آپارتمان می‌پردازیم، پس در ادامه با ما همراه باشید.
پیش فروش آپارتمان چیست؟
از زمانی که موضوع پیش فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود دارد.
در هنگام عقد بیع (فروش) باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده است.
پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود.
به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش می‌گویند.
بنابراین اگر قصد پیش فروش یک واحد مسکونی را دارید باید به دنبال یک تعاونی معتبر باشید. تعاونی فرتاک یکی از شرکت‌های مهندسی معتبر است که در منطقه 22 تهران مشغول به فعالیت و اجرا و طراحی پروژه‌های عمرانی بسیار زیادی است.
مجموعه ما دارای کارشناسان و مهندسان با تجربه و خبره‌ای است. بنابراین شما عزیزان می‌توانید ساخت و ساز مجتمع‌های اداری، تجاری و مسکونی خود را با خیال آسوده به مهندسین ما در شرکت تعاونی فرتاک واگذار کنید.
چرا تعاونی فرتاک را برای پیش فروش واحدهای مسکونی انتخاب کنیم؟
شرکت تعاونی فرتاک اقدامات خود را با مجوز قانونی فعالیت از اداره کل تعاون، کار و رفاه اجتماعی انجام می‌دهد.
از طرف دیگر در این شرکت مهندسی، به رعایت استانداردها و موازین موجود در دنیا در زمینه طراحی و پیاده‌سازی پروژه‌های ساخت و ساز، اهمیت بسیار زیادی داده می‌شود.
بنابراین در صورت پیش خرید ملک در تعاونی فرتاک، از رعایت استانداردهای موجود در زمینه طراحی و ساخت و ساز ساختمان، خیالتان راحت خواهد بود.
لازم به ذکر است که در نظر گرفتن اصول و قواعد مهندسی در زمینه ساخت و ساز، باعث می‌شود تا پروژه‌های تجاری، اداری و مسکونی مورد نظر شما به بهترین شکل ممکن به اجرا در بیاید.
چگونه یک تعاونی مسکن سالم و مطمئن را بشناسیم؟
از جمله معیارهایی که برای شناخت یک تعاونی سالم و مطمئن باید به آن توجه کنیم شامل موارد زیر می‌باشد:
- داشتن رزومه و سابقه
- خوش نام بودن تعاونی
- تخصص اعضای گروه
- نحوه فعالیت
- رضایت سهامداران و اعضای تعاونی
- موقعیت مکانی و امکانات پروژه
- قیمت ساخت و نحوه پرداخت منطقی
- نحوه امتیازدهی و اولویت‌بندی
- نوع قرارداد و شیوه نقل و انتقال
- سیاست‌های حفظ ارزش امتیاز در بازار
شرکت تعاونی فرتاک با دارا بودن تمامی خصوصیاتی که در بالا ذکر شد و همچنین با مدیرت جناب آقای مهندس امیر کاویانی یکی از مهندسین خوش نام و معتبر کشور توانسته است جزو بهترین تعاونی‌های ایران باشد.
پس با خیال راحت پروژه های ساختمانی خود را به تیم فرتاک بسپارید.
مفهوم حق امتیاز چیست؟
حق امتیاز حقوقی پرداختی است که حق استفاده از دارایی شخص دیگری را خریداری می کند.
به طور کلی منظور از کلمه امتیاز، در پروژه ای خاص حق عضویت یا برتری فروشنده در پروژه به نسبت خریدار می‌باشد.
یک مثال ساده؛ پروژه ای در سال 1395 قطعه زمینی را به قیمت 20 میلیارد تومان که قابلیت ساخت 200 واحد مسکونی برای 200 عضو را دارد ، خریداری می‌کند. این به این معنی است که در سال 1395 هر عضو برای خرید این زمین مبلغ 100 میلیون تومان پرداخت کرده‌اند.
پس از 3 سال در سال 1398 همین قطعه زمین بنا به تورم و یا رشد میدانی و رشد منطقه ای ( با در نظر گرفتن اینکه در این قطعه هیچ بنایی احداث نگردیده است) 60 میلیارد تومان ارزش دارد.
ولی در سال 1398 چنانچه تعاونی در بدترین حالت اقدام به فروش همین قطعه زمین بکند، سرمایه هر عضو 3 برابر شده است.
وقتی عضو جدید در سال 1398 اقدام به عضو شدن در تعاونی را داشته باشد، باید سود عضو فروشنده را در قالب امتیاز در هنگام معامله پرداخت نماید.
انواع پیش فروش واحدهای مسکونی
شرکت تعاونی کاشانه ساز فرتاک در زمینه اموری از قبیل تهیه زمین با کاربری مسکونی، اداری-تجاری و احداث مسکن به صورت انبوه فعالیت می‌کند.
روش‌های پیش فروش آپارتمان
1-خرید سهام: خرید سهام مناسب کسانی است که بودجه کافی نداشته و تنها قصد سرمایه گذاری امن را دارند. به این ترتیب هر چقدر که پروژه رشد قیمت داشته باشد، سهام داران آن نیز سود می‌برند. ابتدا در این پروژه‌ها تعدادی سهام خریداری می‌کنید و تا هنگام به پایان رسیدن پروژه، باید میزان سهامتان را به حدنصاب رسانده و واحد مورد نظر را بگیرید.
به دلیل بالا بودن قیمت پروژه‌های تجاری توان خرید نقدی در آن پایین است به همین جهت شرکت کاشانه ساز فرتاک برای راحتی خرید شما عزیزان امکان فروش سهامی را برای شما فراهم کرده است.
2-خرید امتیاز: شما می‌توانید با خرید امتیاز واحدهای مسکونی، مالک یکی از آنها شوید. مثلاً شما اگر از پروژه‌های تعاونی ساز حق امتیاز پیش خرید آپارتمان را خریداری کنید، زمانی که پروژه در حال ساخت است، متراژ و نقشه واحد شما چندان مشخص نیست و حتی شماره طبقه نیز بر اساس پرداخت منظم اقساط و خوش حسابی افراد تعیین می‌شود. قیمت ساخت به صورت علی‌الحساب است و تعاونی‌ها سودی را از دارندگان امتیاز دریافت نمی‌کنند. اما معمولاً تعاونی‌ها تعهدی نیز در قبال زمان تحویل به خریداران ندارند.
3-خرید موارد شخصی ساز: در پروژه‌های شخصی ساز امکانات و مصالح بهتری را در ساخت بکار می‌برند و قابل قیاس با موارد تعاونی ساز نیستند. از این رو ممکن است پروژه‌های شخصی لوکس با قیمت بالاتری به فروش برسند. در برج‌های شخصی ساز شرایط بهتری حاکم است و طبقه و واحد هر خریدار مشخص است. همچنین برج‌های شخصی امکانات بیشتر، طراحی زیباتر، متریال بهتر و نمای لوکس‌تری دارند.
در این پروژه‌ها شرایط پرداخت، بستگی به پیشرفت فیزیکی آنها دارد.
نکات مهم در پیش فروش ملک
از جمله نکات مهمی که در پیش فروش ملک خریدار باید به آن دقت کند به شرح زیر می‌باشد:
- در پیش فروش آپارتمان، بر اساس قوانین مذکور پس از صادر شدن پروانه ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ساختمانی، دریافت مجوز انتشار آگهی از مراجع پیش فروشنده مجوز تبلیغات در رسانه‌ها را کسب خواهد کرد.
- پس از اتمام این مرحله، باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. پس از انجام مذاکرات مقدماتی، باید طرفین به همان دفترخانه بروند. به عبارتی مشاوران املاک حق تنظیم قرارداد پیش فروش را ندارند.
- در صورتی که سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند رسمی یا بدون اخذ مجوز برای انتشار آگهی، پیش فروش ساختمان را آغاز کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جریمه نقدی محکوم خواهند شد.
قوانین پیش فروش واحدهای مسکونی
برای تنظیم یک قرار داد اصولی در معملات پیش فروش ملکی لازم به اجزای قوانین زیر می‌باشد:
- ثبت اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت ساختمان، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه و انباری.
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده است .
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.
- تعیین تکلیف راجع به خسارت،تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات معامله.
قوانین فسخ پیش فروش آپارتمان
قرارداد پیش فروش ساختمان یک قرارداد لازم است و اصولا اشخاص حق ندارند به صورت یک طرفه به این قرارداد خاتمه دهند؛ مگر آنکه موجبی برای فسخ قرارداد وجود داشته باشد. فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان می تواند نتیجه عوامل متعددی باشد که در زیر به تعدادی از آنها اشاره کرده‌ایم:
- فسخ قرار پیش فروش ساختمان به دلیل اختلاف مساحت بنا
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت تخلف از تعهدات قراردادی
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت انتقال قراردادتوسط پیش خریدار
- فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت فوت احد از طرفین
مزایا و امتیازهای پیش فروش واحدهای مسکونی
از جمله مزایای پیش فروش آپارتمان در شرکت تعاونی فرتاک به صورت زیر است:
- با توجه به تکمیل نشدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.
- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد؛ بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح توسط خریدار قابل رویت است.
معایب پیش فروش واحدهای مسکونی
خرید آپارتمان علاوه بر مزایا دارای معایبی نیز می‌باشد که در زیر به تعدادی از آنها اشاره کرده‌ایم:
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
- امکان فروش ملک به چندین نفر
- امکان کلاهبرداری در خرید خانه توسط شرکت‌های نامعتبر
- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
اما با شرکت تعاونی فرتاک دیگر نگران نباشید مواردی که در بالا ذکر شد نباشید.
چرا که تعاونی فرتاک با داشتن چندین سال سابقه فعالیت درخشان و رضایتمندی‌های بسیار توانسته است جزو بهترین تعاونی‌های موجود در تهران باشد و شما عزیزان می‌توانید با خیال راحت خرید و فروش املاک خود را به ما بسپارید.
پیش فروش اقساطی واحدهای مسکونی
یکی دیگر از مزایای همکاری با شرکت فرتاک ارائه واحدهای مسکونی به صورت اقساطی می‌باشد.
شما عزیزان می توانید در تهران با پرداخت کمی از پول خانه، آپارتمان و یا برج صاحب خانه شوید…
در واقع امروزه خرید آپارتمان قسطی به یکی از بهترین روش‌های خانه دار شدن در بین مردم تبدیل شده است و افرادی که از قدرت خرید پایینی برخوردارند با این روش می توانند به راحتی خانه دار شوند.
در این راستا گروه فرتاک یک از بهترین و معتبر‌ترین شرکت‌هایی است که با همکاری بانک و مشاورین املک، امکان خرید اقساطی را برای شما فراهم آوده است که بتوانید به صورت اقساطی و خیلی راحت صاحب خانه شوید.
سولات متداول در مورد پیش فروش واحدهای مسکونی
در این بخش می‌توانید برخی از سوالات پرتکراری را که مشتریان و مراجعان درباره پیش فروش واحدهای مسکونی از کارشناسان تعاونی پرسیده‌اند را مشاهده کنید که متداول‌ترین آنها را در زیر به همراه پاسخ برای شما قرار داده‌ایم:
بله. با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش خرید یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده مقداری ارزان تر است.
بله. در پیش خرید، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار است.
بله. ما به طور کامل قوانی پیش خرید را برای شما در وبسایت شرح داده‌ایم برای آگاهی از قوانین پیش خرید اینجا کلیک کنید.
خیر. تنظیم قرارداد پیش خرید باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد.
بله. مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شوند؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
