با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان در سال 1389، اجازه پیش‌فروش ساختمان‌هایی داده شد که قرار است در آینده ساخته شوند.
تصویب قانون یاد شده را باید منشأ تحولاتی در فروش ساختمان دانست. لزوم تنظیم سند رسمی برای پیش‌فروش ساختمان، درج نکات پیش‌بینی شده قانون در قرارداد منعقد و ضمانت اجراهای متفاوت از ضمانت اجراهای موجود در قانون مدنی از جمله این تحولات است.
به طرفین این گونه قراردادها، پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار گفته می‌شود. در این قانون، برای پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار حقوق و تعهداتی پیش‌بینی شده است.
یکی از مهمترین حقوق پیش‌فروشنده، حق دریافت عوض یا بها بر اساس قرارداد است که در این قانون برای عدم پرداخت اقساط عوض یا بها ضمانت‌های اجرایی خاصی در نظر گرفته شده است.
در ادامه با ما همراه باشید تا شما را با تمام قوانین پیش‌فروش و هر آنچه که لازم است در این زمینه بدانید آگاه کنیم.
پیش‌فروش به چه معنا است؟
پیش‌خرید یا پیش‌فروش از لحاظ لغوی به معنای پیش از به فروش رساندن و پیش از خرید کردن میباشد.
در حالت کلی در حوزه املاک به آن املاکی که پیش از کامل شدن و پیش از اینکه قابل استفاده شوند به فروش می‌روند؛ پیش‌فروش و به آن دسته از املاکی که پیش از کامل و ساخته شدن خریداری می‌شوند؛ پیش‌خرید گفته می‌شود.
مراحل پیش‌فروش ساختمان
شخص فروشنده می‌بایست که پس از دریافت پروانه ساختمان از سوی شهرداری و تنظیم شناسنامه برای هر کدام از واحد‌ها به صورت اختصاصی که جزئیات و مشخصات آن‌ها در آن درج شده باشد در اولین حرکت اقدام به پخش آگهی و تبلیغ کند.
نکته قابل توجه آن است که بر طبق قانون پیش‌فروش آپارتمان در منطقه 22 چنانچه فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی و یا دریافت مجوز انتشار آگهی هرگونه اقدامی انجام دهند در همین راستا از 91 روز تا 1 سال حبس و یا 2 تا 4 برابر مبالغی که دریافت کردند جریمه پرداخت کنند.
مراحل قرارداد پیش‌فروش ساختمان را در مطلب زیر بیان می‌کنیم:
- اسم و مشخصات طرفین به صورت کامل
- مشخصات دقیق ملک همراه با پلاک ثبتی
- مشخصات فنی ساختمان که واحد در آن احداث می‌گردد
- زمان تحویل ساختمان به طور دقیق
- قیمت مورد معامله و نحوه پرداخت اقساط
- شماره قبوض اقساط
- معرفی داور در صورت بروز اختلاف
سند رسمی
اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا در دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طیق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
منظور از مأمور رسمی شخصی است که مأموریت او در قانون پیش بینی شده باشد. اعم از اینکه مستخدم دولت باشد یا نباشد.
مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ساختمان را در مطلب زیر بیان می‌کنیم:
- سند رسمی ملک
- شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
- پروانه ساخت کل ساختمان
- پاسخ استعلام از ارداره ثبت اسناد و املاک محل وقع ملک
- تأییدیه مهندس ناظر ساختمان
تشخیص پیش‌فروش‌های قانونی (اصلی) و قلابی ساختمان
امروزه با وجود تبلیغات گسترده‌ی پیش‌فروش پروژه‌های ساختمانی و گسترش سطح آگاهی مردم در امر خرید و فروش مسکن، همچنان بعضی از سرمایه‌گذاران بر سر دو راهی خرید واحد آماده یا پیش‌خرید مانده‌اند. در این قسمت به بررسی انواع فیلترها برای سرمایه‌گذاری در ملک میپردازیم.
ما در ادامه مطلب قصد تحلیل و بررسی انواع فیلترها، برای سنجش اعتبار یک پروژه پیش‌فروش را داریم:
- 1– اصالت سازنده؛ مهمترین و اساسی‌ترین فیلتر، اصالت سازنده است و چیزی که ما از آن به عنوان اصالت یاد می‌کنیم، در واقع همان رزومه کاری شخص حقیقی یا حقوقی سازنده میباشد.
یکی از بهترین راهکار‌های شناخت و استعلام رزومه سازنده، رجوع به سازه‌های قبلی آن است تا مشتری بتواند با استناد به آن، تصمیم خود را بگیرد.
- 2- نوع قرارداد سازنده با خریدار؛ یکی دیگر از مهمترین وجوه اطمینان به پیش‌خرید از سازندگان، قراردادی است که مابین سازنده و خریداران یا اعضای تعاونی منعقد می‌شود.
در تعاونی‌های سازنده، پیش سندی را در قالب دفترچه مالکیت برای اعضا تنظیم می‌شود که همان دفترچه‌ها در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال است.
در مورد سازنده‌های شخصی، در ابتدا مبایعه نامه پیش‌فروش بین خریدار و سازنده یا وکیل حقوقی تیم عمرانی در دفتر فروش سازنده تنظیم می‌شود و پس از پیشرفت فیزیکی پروژه و دریافت کد پستی، اقدام به دریافت کد رهگیری برای واحد می‌کنند.
- 3- پیشرفت فیزیکی؛ یکی از روش‌های اطلاع از پیشرفت فیزیکی پروژه‌ها، مراجعه‌ی حضوری به پروژه، عکاسی از ساختمان به مدت دو تا سه هفته و سپس مقایسه پیشرفت در عکس‌ها میباشد.
اما در بعضی موارد، مدیران فروش پروژه اقدام به ایجاد خبرنامه و ارسال آخرین تغییرات و اخبار پروژه به خریداران و مالکین می‌کنند که یکی از بهترین راه‌ها برای اطلاع از پیشرفت پروژه است و از روی آن افراد می‌توانند برای پیش‌خرید ملک در منطقه 22 اقدام نمایند.
- 4- نوع سازه و مهندسی ساخت؛ اصول فنی و مهندسی پروژه شاید از حوزه‌ی کاری مشاورین املاک خارج باشد و طبیعتاً بسیاری از خریداران نیز دانش کافی در زمینه ساخت‌و‌ساز ندارند. اما خب بررسی نوع سازه و شکل سخت کار دشوار نیست.
- 5- موقعیت مکانی؛ با اینکه موقعیت مکانی صرفاً تأثیر مستقیمی بر اطمینان به پروژه‌های پیش‌خرید ندارد اما موقعیت مکانی و تراکم خانه های نوساز در اطراف پروژه می‌توانند به شما کمک کنند.
- نحوه مدیریت بر ساخت پروژه؛ در حال حاضر اکثر پروژه‌های ساختمانی به صورت پیمانکاری ساخته می‌شود.
به این صورت که مدیر عامل به نمایندگی از هیأت مدیره تعاونی برای هر بخش از ساختمان پیمانکار متخصص در آن بخش را انتخاب می‌کند و طبق مفاد قرارداد خواستار پیشرفت کار و کیفیت مطلوب است.
- 6- موقعیت پروژه در بازار و در مقایسه با فرصت‌های دیگر؛ با کمی جستجو و یا تماس با مشاورین املاک متخصص و کار بلد در منطقه، می‌توان جایگاه آن را در مقایسه با سایر پروژه‌ها در بازار ارزیابی کرد.
بدون شک پروژه‌ای که تمام شرایط بالا که گفتیم را دارا باشد. قابل اعتماد و مطمئن است و به طبع جایگاه ویژه‌ای در بازار دارد و در چنین حالتی به راحتی نمی‌توان مورد دیگری را در ذهن خریدار، جایگزین این پروژه کرد. در نهایت و مهمترین پل ارتباطی و عامل تأثیر گذار در خرید شما، مشاور شما است.
یک مشاور کار بلد و امین که ضمن آگاهی از حساسیت موقعیت شغلی و شناخت کامل نسبت به منطقه و پروژه‌های آن، دارای هوش تحلیلی باشد تا به‌راحتی بتواند پروژه‌های منطقه را باهم مقایسه کند و طبق معیارهای دریافتی از خریدار، بهترین و مناسب‌ترین پیشنهاد ممکن را به او معرفی کند .
قیمت و ثبت‌نام پیش‌فروش واحدهای مسکونی
امروزه یکی از دغدغه‌های اکثر افراد در هنگام خرید و فروش ملک قیمت و ارزش ملک مورد نظر و همچنین پیدا کردن یک شرکت تعاونی مسکن معتبر جهت سرمایه گذاری میباشد.
ما برای خرید و فروش ملک تعاونی فرتاک را به شما عزیزان معرفی می‌کنیم. این تعاونی با ارائه بهترین خدمات و مناسب‌ترین قیمت توانسته است جزو بهترین تعاونی‌های موجود در تهران باشد.
شما عزیزان جهت ثبت نام پیش‌فروش آپارتمان در شرکت فرتاک می‌توانید با شماره‌های مندرج در سایت تماس حاصل فرمایید. یا به صورت حضوری به شرکت ما مراجعه کنید و از نزدیک با بخش پرسنل و مدیریت دیدار داشته باشید.
