پیش فروش آپارتمان

امروزه قراردادهای سرمایه‌گذاری متعددی به سرمایه‌داران و کسانی که تمایل دارند در وضعیت اقتصادی موجود سود داشته باشند، پیشنهاد می‌شود که یکی از بهترین حوزه‌های پیشنهادی، بازار سرمایه‌گذاری در ملک و آپارتمان است.

در بین قراردادهای ملک که مدل‌های متنوع و مختلفی را شامل می‌شود، یکی از بهترین‌ آنها سرمایه‌گذاری در پیش فروش آپارتمان است. اهمیت یک آپارتمان برای سرمایه‌گذاری  به فاکتورهای مختلفی ربط پیدا می‌کند که می‌توان به منطقه و موقعیت قرارگیری، مشخصات فنی و معماری آپارتمان، تعاونی سازنده و… اشاره کرد.

از مهم‌ترین مواردی که در   سرمایه‌داران عزیز باید به آن توجه داشته باشند و به هیچ نباید آن را کم اهمیت تلقی کنند، قوانین مهم برای افزایش موفقیت قرارداد، شیوه سرمایه‌گذای، انتخاب منطقه استراتژیک و انتخاب تعاونی حرفه‌ای برای سرمایه‌گذاری است.

تیم تحریریه گروه مهندسی فرتاک «Fartak-Company.com» در این صفحه به صورت تخصصی به موضوع پیش فروش آپارتمان پرداخته است و این قرارداد پرطرفدار و فوق‌العاده از زوایای مختلف مورد بررسی قرار داده است.

در ادامه با ما همراه باشید و از تعریف این شیوه سرمایه‌گذاری، روش‌های مختلف آن، مزایا شرکت در آن و فاکتورهای تاثیرگذار بر قیمت آن به صورت کامل مطلع شوید.

پیش فروش آپارتمان چیست و چرا پرطرفدار است؟

دو لفظ پیش فروش و پیش خرید برخلاف باور عموم که آنها را مجزا از یکدیگر دانسته و برای هرکدام یک قرارداد به خصوص را تصور می‌کنند، به یک معنی هستند و به قراردادی اشاره دارند که در آن ملک یا آپارتمان، قبل از تکمیل شدن به طور کامل قابل سرمایه‌گذاری و به اصطلاح قابل پیش خرید یا پیش فروش است.

پس از تصویب قانون پیش فروش آپارتمان در سال 1389 از سوی وزارت مسکن و شهرسازی، این نوع از سرمایه‌گذاری در ملک با استقبال زیاد از طرف مردم و سرمایه‌داران روبه‌رو شد و در بازه زمانی کمتر از یک دهه زمینه‌ای را فراهم کرد تا بسیاری از شهرها و محله‌های دارای پتانسل رشد و ترقی چشمگیری را تجربه کنند.

از دلایل محبوبیت این نوع قراردداد می‌توان به 2 مورد مهم شامل: کمترین میزان کلاهبرداری و سوددهی بالا اشاره کرد.

پیش فروش آپارتمان دارای یکسری قوانین و مقررات خاص و ویژه خود است که از سوی ارگان‌های دولتی و مراکز رسمی کشور تعیین و مشخص می‌شود به همین علت میزان کلاهبردای و سوءاستفاده از آن در حداقل‌ترین میزان خود است.

علاوه بر اینکه کلاهبرداری در خرید خانه در آن بسیار کم است، یکی دیگر از دلایل محبوبیت و پرطرفدار بودن این نوع قرارداد، سوددهی بالا و فوق‌العاده آن به نسبت روش‌های دیگر سرمایه‌گذاری در ملک مانند: خرید و فروش، رهن و اجاره و… است.

میزان رشد پیش فروش آپارتمان در 5 سال گذشته

در چند سال اخیر یکی از بهترین‌ روش‌هایی که افراد سرمایه‌دار به آن توجه می‌کنند تا حوزه‌ای را جهت سرمایه‌گذاری انتخاب کنند، بررسی و توجه به برآیند کلی یک حوزه و آنالیز حوزه در بازه زمانی چند ساله است.

زمانی که بازار سرمایه‌گذاری در بورس و یا ارز دیجیتال شروع به اوج گرفتن کرد، افراد زیادی بدون داشتن دانش و یا بدون اینکه حوزه را بررسی و تحلیل کنند وارد شده و با ضرر مالی مواجه شدند. با وضعیت اقتصادی حال حاضر کشور و نرخ تورم که نوسانات زیادی را تجربه می‌کند، صرفا انتخاب یک حوزه که سوددهی بالایی داشته باشد کافی نیست.

برای سرمایه‌گذاری در وضعیتی امروز، علاوه بر سوددهی بهتر است فاکتور میزان امنیت و تضیمن سرمایه را نیز در نظر داشته و باتوجه به این سری موارد تصمیم به ورود و قدم گذاشتن در یک حوزه جهت سرمایه‌گذاری انجام شود.

سوددهی 5 ساله در بازارهای ایران بورس، بازار طلا، ارز و درنهایت به مسکن و سپس به ارزهای دیجیتال و… تعلق دارد. مسکن در مقایسه با بازارهای دیگر در بازه 5 ساله در رتبه چهارم قرار دارد اما میزان امنیت سرمایه‌گذاری که بازار مسکن دارد در مقایسه با تمامی روش‌های دیگر در رتبه اول است.

با سرمایه‌گذاری در بازار ارز، طلا و سایر بازارها مانند: خودرو و ارزهای دیجیتیال و..  ممکن است با تغییرات سیاسی، اقتصادی و مواردی از این قبیل تمامی بازار تغییر کرده و ارزش نهایی سرمایه به کلی ریزش کند.

بازار ملک به دلیل ثبات قیمت و نوسانات اندکی که تجربه می‌کند روند بسیار منطقی‌تر و امن‌تری را طی می‌کند و کماکان در مقایسه با بقیه نیز در جایگاه بالاتری قرار دارد و با یک تغییر و یا ارتباط با یک فاکتور ارزش خود را به کلی از دست نمی‌دهد.

برای نتیجه‌گیری نهایی و تعیین بهترین روش‌ سرمایه‌گذاری در بازارهای حال حاضر می‌توان به این مورد اشاره کرد که سرمایه‌دارانی که به دنبال سود لحظه‌ای و خرید و فروش با سوددهی هستند می‌توانند به بازارهای دیگر مراجعه کرده و عزیزانی که تمایل دارند سرمایه‌گذاری منطقی با سوددهی بالا و در عین حال امن را تجربه کنند، سرمایه‌گذاری در ملک و آپارتمان بهترین گزینه است.

در بین روش‌های موجود در بازار املاک، نرخ رشد سرمایه‌گذاری در پیش فروش آپارتمان به مراتب بیشتر از سایر روش‌ها در 5 سال گذشته بوده است. سرمایه‌گذاری در پیش فروش آپارتمان رشد بالایی را به خود اختصاص داده است و روشی عالی برای سرمایه‌گذاری و سوددهی است.

مزایا سرمایه‌گذاری در پیش فروش آپارتمان

آیا تا به حال به مزایا پیش فروش و پیش خرید آپارتمان برای سرمایه‌گذاران فکر کرده‌اید؟ سرمایه‌گذاری از طریق پیش فروش آپارتمان دارای یکسری مزایا بسیار چشمگیر و قابل توجه است که بهتر است تمامی افراد علاقه‌مند به این حوزه درباره آن بیشتر بدانند.

این قرارداد به دلیل ویژگی‌های مورد توافقی که در دارد به صورت بلند مدت و در طولانی مدت به نتیجه می‌رسد و این دلیل بسیار قانع کننده و مناسبی است تا سوددهی آن باتوجه به وضعیت روز مسکن محاسبه و تعیین شود.

 به دلیل تورم موجود در ایران و نوسانات قیمت در چند سال گذشته، یکی از بهترین بازارهای سرمایه‌گذاری (همانطور که در تیتر قبل به صورت کامل مورد بررسی قرار گرفت) در ایران، بازار مسکن است. در بین تمامی روش‌های سرمایه‌گذاری، پیش فروش آپارتمان پرطرفدارتر و میزان سرمایه‌گذاری در آن به نسبت سایر معاملات بالاتر بوده است.

از دیگر مزایا سرمایه‌گذاری در پیش خرید آپارتمان می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• انتخاب شیوه پیش فروش آپارتمان از سوی سرمایه‌دار باتوجه به وضعیت اقتصادی
• امکان قسط بندی پرداختی‌‌ها باتوجه به شرایط سرمایه‌دار
• سوددهی ۵۰ تا ۶۰ درصدی بیشتر پروژه‌های پیش فروش
• انتخاب متراژ مناسب و مورد نیاز از سوی پیش خریدار
• انتخاب دیزاین و طراحی آپارتمان بر اساس سلیقه شخصی پیش خریدار
• صاحب خانه شدن به روش پرداخت قسطی در باره زمانی 2 تا 3 ساله
• حق امتیاز تعیین شده از سوی بسیاری از تعاونی‌ها معقول و به صرفه است
• افزایش ارزش اقتصادی منطقه برای سرمایه‌گذاری پس از تکمیل تا 2 برابر
• گزینه‌ای مناسب و به صرفه برای افرادی که توانایی مالی زیادی ندارند

در کنار موارد بالا توجه به معایب احتمالی پیش فروش نیز از موادی مهمی است که بهتر است تمامی سرمایه‌داران از آن آگاه و مطلع باشند. از جمله معایبی که این نوع قرارداد ممکن است برای پیش خریدار به همراه داشته باشند، عبارت‌اند از:

• افزایش نرخ تورم به صورت سالانه و محاسبه آن در قیمت نهایی پروژه و قرارداد
• هزینه‌های جانبی حین ساخت پروژه و اشکالات فنی که ممکن است پروژه را به تاخیر بیفتد
• حق امتیاز تعیین شده برخی از پروژه‌ها و تعاونی‌های مسکن
• آماده نشدن به موقع پروژه و تحویل به پیش خریداران
• باتوجه به نوسانات بازار ممکن است سوددهی پس از تکمیل از حد تعیین شده کمتر باشد
• در حالا تعلیق قرار گرفتن پروژه به دلیل پرداخت نکردن قسط بندی به صورت دقیق از سوی سهام داران و پیش خریداران

به صورت کلی در این بخش مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان مورد بررسی و ارزیابی واقع شد تا سرمایه‌داران عزیز انتخاب آسوده‌تری داشته باشند و با کلاهبردارانی که صرفا وعده تحویل پروژه بدون هیچ مشکلی را می‌دهند به خوبی برخورد کنند و دچار چنین افرادی نشده و در قراردادهای قلابی شرکت نکنند.

انواع روش‌های پیش فروش آپارتمان

به صورت کلی روش‌های سرمایه‌گذاری در مسکن شامل موارد مختلفی از جمله: خرید و فروش خانه و آپارتمان، اجاره دادن خانه، خرید زمین‌ و ساخت و ساز، بازسازی خانه‌های کلنگی و موارد متعدد دیگر می‌شود.

در بین تمامی این روش‌ها همانطور که در بالاتر نیز به آن اشاره شد، یکی از سودآورترین و بهترین‌ روش‌های سرمایه‌گذاری که در بازه نسبتا طولانی با سوددهی بالا همراه است و مانند بسیاری از روش‌های دیگر انرژی زیادی را از سرمایه‌دار نمی‌گیرد، پیش فروش و پیش خرید ملک و آپارتمان است.

این قرارداد علاوه بر اینکه به افراد این امکان را می‌دهد تا یک آپارتمان را در زمان تقریبی 2 تا 3 ساله صاحب شده و به سود حاصله آن دست یابند، روش‌های مختلفی برای شرکت در سرمایه‌گذاری را نیز افراد پیشنهاد می‌دهند تا باتوجه به وضعیت بودجه و نیاز خود سرمایه‌گذاری کنند.

در این بخش 3 روش پیش فروش آپارتمان را به شما عزیزان معرفی کرده و برای هرکدام توضیحات مختصری را نیز ذکر خواهیم کرد. موارد عبارت‌اند از:

1. پیش فروش آپارتمان به روش قطعی

واژه قطعی در این نوع قرارداد به مدل تسویه کردن و پرداخت هزینه سرمایه‌گذاری از سوی پیش خریدار اشاره دارد. در این روش، پیش خریدار تمامی هزینه سرمایه‌گذاری و خرید واحد را پرداخت کرده و نیازی به قسط بندی کردن پرداختی‌ها ندارد.

این روش بیشتر برای افرادی مناسب است که از لحاظ مالی وضعیت مناسبی داشته و دغدغه‌ای از بابت پرداخت نداشته باشند. لازم به ذکر است که در این روش هزینه‌های احتمالی پروژه، نرخ تورم روز و یکسری از فاکتورهای مهم دیگر به مبلغ پرداختی نهایی اضافه می‌شود. مبلغی نیز برای انتقال سند که بعد از تکمیل آپارتمان و پروژه باید پرداخت شود تعیین می‌شود.

2. پیش فروش آپارتمان به روش قسطی (حق امتیاز)

روش قسطی در خرید آپارتمان رایج‌ترین و پرطرفدارترین روش برای سرمایه‌گذاری در آپارتمان است. در این قرارداد مبلغی به عنوان حق امتیاز و حق شرکت در پروژه از سرمایه‌داران گرفته می‌شود که در اغلب پروژه برابر با نصف هزینه کل سرمایه‌گذاری است. (برای مثال ارزش یک واحد 5 میلیارد است و حق امتیاز مبلغی حدود 5/2 میلیارد که برابر با نصف ارزش است).

در این قرارداد قسط‌ بندی باتوجه به بودجه و شرایط پیش خریدار انجام می‌گیرد. هزینه تورم سالانه، هزینه‌های جانبی حین پروژه نیز از مواردی هستند که بر قیمت قسط‌ها اضافه شده و باید از سوی سرمایه‌داران پرداخت شود.

این روش و این شیوه از سرمایه‌گذاری برای افرادی که از لحاظ اقتصادی درحد متوسط هستند بسیاری مناسب و عالی است و می‌تواند این عزیزان را در بازه زمانی کوتاه صاحب واحد شخصی و قانونی خودشان کند.

3. پیش فروش آپارتمان به روش سهامی

روش سهامی از عنوانی که دارد مشخص است که سرمایه‌گذاری و سوددهی آن به یک فاکتور مهم و حیاتی که میزان سهام خریداری شده در هر پروژه است بستگی دارد. روش سهامی که سرمایه‌داران می‌توانند از طریق آن در پیش فروش شرکت کنند از این قرار است که با پرداخت میزان سرمایه‌ تعیین شده برای هر مترمربع از ساختمان، صاحب درصدی از کل سهام پروژه خواهند شد.

روش سهامی به 2 شیوه می‌تواند سوددهی مناسبی را به همراه داشته باشد. در روش اول چند سهامدار به صورت اشتراکی یک واحد را پیش خرید می‌کنند و پس از تکمیل آن را برای فروش قرار می‌دهند و یا یک سهامدار، سهم مابقی را خریداری می‌کند.

در روش دوم به شیوه سهامی، پیش خریدار از واحدهای تجاری-اداری و یا مسکونی که هزینه پیش خرید آنها بسیار سنگین و بالا است، درصدی را پیش خرید می‌کند و تا پایان تکمیل پروژه صبر می‌کند؛ پس از تکمیل پروژه سهم خود را طبق قیمت روز به افرادی که تمایل به خرید داشته باشند فروخته و از این مابه‌التفاوت قیمت‌ها در ابتدا و انتها پیش خرید به سوددهی قابل توجه‌ای دست پیدا می‌کند.

بهترین روش پیش فروش آپارتمان کدام‌ است؟

این سوال همواره برای افرادی که تمایل به سرمایه‌گذاری و کسب سود از بازار ملک و به خصوص سرمایه‌گذاری در پیش فروش آپارتمان دارند وجود داشته و به دنبال جواب آن بوده‌اند.

برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و پیش فروش قبل از هرچیزی بهتر است سرمایه‌داران وضعیت اقتصادی خود را مد نظر قرار داده و باتوجه به آن تصمیم‌گیری انجام دهند. در بین 3 روش سرمایه‌گذاری معرفی شده در بالا، پیش فروش به شیوه قسطی و پرداخت حق امتیاز در پیش خرید آپارتمان بهترین و مناسب‌ترین روش محسوب می‌شود.

به طور کلی پیش فروش به شیوه پرداخت اقساطی دارای یکسری مزایا برای سرمایه‌داران است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به قسط بندی باتوجه به وضعیت پیش خریدار و پرداخت اقساط به صورت ماهانه اشاره کرد.

بهترین روش پیش فروش ملک و آپارتمان که با وضعیت اقتصادی طیف عمده جامعه هماهنگ و نیاز افراد را شناسایی و در تلاش برای برآورده کردن این نیاز است، روش پرداخت حق امتیاز است. البته نباید این موضوع فراموش شود که مبلغ تعیین شده از سوی تعاونی‌ها با یکدیگر متفاوت است و همه شرکت‌ها تعاونی مبلغ مناسب و به صرفه برای شرکت در پروژه‌‌های خود مشخص نمی‌کنند.

به دلیل تفاوت در قیمت تعاونی‌ها، یکی از مهم‌ترین فاکتورهای پیش خرید آپارتمان که باید سرمایه‌داران به آن توجه داشته باشند، انتخاب تعاونی مسکن مناسب و حرفه‌ای است تا به خوبی وضعیت آنها را در نظر داشته و متناسب با شرایطی که دارند پروژه‌ به آنها معرفی کنند و فقط به فکر سود یکطرفه نباشند بلکه رضایت طرفین و آسودگی مشتریان و سرمایه‌داران سرلوحه فعالیت آنها باشند.

گروه مهندسی  فرتاک با سالها سابقه حرفه‌ای در حوزه ملک و سرمایه‌گذاری یکی از بهترین و حرفه‌ای‌ترین تعاونی‌های فعال در منطقه 22 تهران است که پروژه‌های مختلف و فوق‌العاده‌ای را ساخته و آنها را جهت پیش فروش به سرمایه‌داران ارائه می‌دهد.

تعاونی فرتاک تمامی اصول حرفه‌ای و مهندسی را در ساخت پروژه‌ها رعایت کرده و طبق این اصول و قوانین پروژه‌های خود را ساخته و آنها را تکمیل می‌کند. جهت کسب اطلاعات بیشتر از بهترین روش سرمایه‌گذاری و پیش فروش می‌توانید با مشاورین ما از طریق شماره‌های موجود در وبسایت تماس گرفته و از مشاوره رایگان این عزیزان بهره‌مند شوید.

قوانین پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

تمامی روش‌های سرمایه‌گذاری حرفه‌ای در دنیا که رشد و ترقی را به ارمغان می‌آورند و سوددهی حاصله از آنها همواره رضایت بخش و فوق‌العاده است، از یکسری اصول و مبانی حرفه‌ای پیروی می‌کنند و به هیچ وجه بدون پیروی از قوانین پروژه‌هایی که در دست دارند را شروع نمی‌کنند.

تفاوت چندانی ندارد که سرمایه‌گذاری در ملک باشد یا ماشین، به آپارتمان ربط پیدا کند یا پروژه‌های تجاری-اداری و… پیروی کردن از اصول و قوانین و هماهنگی با موارد مهم در هر حوزه کاری ویژگی‌ مهمی است که افراد حرفه‌ای و شرکت‌های معتبر آن را به بهترین شیوه رعایت می‌کنند.

قوانین پیش فروش آپارتمان در سال 1389 بعد از تصویب شدن در وزارت مسکن و شهرسازی تعیین شد که شامل 25 ماده اصلی به ترتیب اهمیت و ریز جزئیات و تبصره‌ برخی از مواد می‌باشد.

تیم تحریریه فرتاک تمامی قوانین پیش فروش آپارتمان که شامل 25 ماده اصلی است را به شیوه ساده و به دور از توضیح سخت و پیچیده توضیح داده است که پیش خریداران عزیز می‌توانند آن را مطالعه کرده و به جواب سوالات خود در این رابطه دست پیدا کنند. جهت مطالعه این قوانین می‌توانید به صفحه قانون پیش فروش ساختمان مراجعه فرمایید.

علاوه بر 25 قانون اصلی که می‌توانید با مراجعه به صفحه مربوطه آن را مطالعه کنید، مهم‌ترین مواردی که بهتر است سرمایه‌داران به آن توجه داشته باشند و آن را رعایت کنند در لیست زیر قرار گرفته است:

• توجه به سابقه فعالیت تعاونی و تعداد پروژه‌های موفقی که ساخته‌اند
• سرمایه‌گذاری باتوجه به سرمایه و بودجه‌ای خود
• رعایت تمامی 25 ماده قانون مهم پیش فروش
• انتخاب منطقه مناسب و رو‌ به ‌رشد برای سرمایه‌گذاری
• تهیه تمامی مدارک و پیش نیازهای سرمایه‌گذاری و مطلعه درباره پیش فروش
• استفاده از مشاوره افراد و تعاونی‌های حرفه‌ای و پرهیز از اقدام‌های خودسرانه
• محاسبه میزان سود مد نظر خود از سرمایه‌گذاری و شناسایی پروژه‌هایی با این پتانسیل
• انتخاب روش پیش خرید مناسب با ویژگی و شرایطی که دارند
• پرداخت اقساط به صورت منظم و کامل

موارد بالا تنها بخشی از پیشنهادات رایج و کاربردی است که سرمایه‌داران با رعایت آنها می‌توانند سرمایه‌گذاری ایمن‌ و به دور از سوءاستفاده افراد کلاهبردار و سودجو را تجربه کنند. جهت دریافت اطلاعات مهم و کاربردی دیگر در ادامه با همراه باشید.

فاکتورهای تاثیرگذار در قیمت پیش فروش آپارتمان

قبل از اینکه سرمایه‌گذاری خود را شروع کنید و اولین پرداخت را انجام دهید، بهتر است فاکتورهای مهم و تاثیرگذار بر قیمت پیش فروش ملک و آپارتمان را به خوبی شناخته و آنها را مد نظر داشته باشید.

برخی از سرمایه‌داران عزیز بدون توجه به موارد مهم و تاثیرگذار بر قیمت اقدام به سرمایه‌گذاری کرده و در میانه راه زمانی که از این موارد آگاه شده و اطلاعاتی به دست آنها می‌رسد احساس تردید کرده و گاهی ابراز نگرانی و شکایت از تعاونی می‌کنند.

قبل از اینکه به بررسی پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت بپردازیم بهتر است توجه داشته باشید که با کسب اطلاعات تخصصی در حوزه و یا استفاده از مشاوره تعاونی در این مسیر نه تنها منجر به دور شدن از مسیر و سخت شدن تصمیم‌گیری نشده بلکه به اتخاذ تصمیم درست و حرفه‌ای نیز کمک بزرگی می‌کند و اقدام عاقلانه و به جایی است.

از مهم‌ترین فاکتورهایی که قیمت پیش فروش را ممکن است دستخوش تغییر قرار داده و در آن تاثیرگذار باشند، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. روش سرمایه‌گذاری (پیش فروش به شیوه قسطی، سهامی و قطعی)
2. متراژ و مساحت آپارتمان انتخاب شده برای سرمایه‌گذاری
3. نرخ تورم سالانه که از سوی سازمان انبوه سازان مشخص می‌شود
4. منطقه و موقعیت قرارگیری پروژه (قیمت پیش فروش در برخی مناطق بالاتر است)
5. ویژگی‌ها، امکانات و مشخصات ظاهری و فنی پروژه
6. هزینه‌های جانبی حین ساخت پروژه
7. مدت زمانی تاخیر در پروژه قیمت نهایی را ممکن است اندکی تغییر دهد

در رابطه با مورد آخر در لیست باید این نکته را مد نظر داشت که به هر میزان که پیش فروشنده در تحویل پروژه تاخیر داشته باشد، برخی امتیازات برای پیش خریدار در نظر گرفته شده است مانند: فسخ قرارداد، پرداخت نکردن هزینه بخش تکمیل نشده، کسر هزینه به تعداد روز تاخیری و…