خرید ملک و آپارتمان یکی از موضوعات مهمی است که هر شخصی ممکن است در طول زندگی با آن روبه‌رو شود. همانطور که می‌دانید، ملک و آپارتمان تقریبا با ارزش‌ترین چیزی است که هر شخصی ممکن است، در زندگی خریداری کند.
به همین دلیل داشتن آگاهی درباره قولنامه، نکات مهم قولنامه ملک و آپارتمان، نحوه تنظیم آن و… می‌تواند، تاثیر بسزایی در انجام معاملات برای شما داشته باشد.
این مقاله توسط کارشناسان تعاونی فرتاک ارائه شده است که در آن به بررسی قولنامه ملک و آپارتمان و تمامی جزئیات مربوط به آن می‌پردازیم.
در صورتی که تمایل دارید اطلاعاتی درباره اعتبار قولنامه به دست آورید، می‌توانید تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
قولنامه چیست؟
در واقع قولنامه نوعی قرارداد است که مابین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود. هنگامی که فروشنده قصد دارد، ملکی را به خریدار واگذار کند، این شرایط در قراردادی به نام قولنامه قید می‌شود.
این واگذاری ممکن است به ازای وجه نقد یا به صورت قسطی باشد. به همین دلیل در قولنامه تمامی جزئیات قید می‌شود و به امضای طرفین و شاهدین می‌رسد.
این قرارداد تا زمانی که معامله، انتقال سند و انتقال وجه به طور کامل انجام شود، دارای اعتبار می‌باشد. همانطور که می‌دانید قولنامه و تنظیم آن یکی از مسائل حائز اهمیت است که باید درباره آن اطلاعات داشته باشید. در این بخش به بررسی تمامی جزئیات این موضوع می‌پردازیم.
شیوه نوشتن صحیح قولنامه
نوشتن قولنامه دارای قوانین و احکام خاص خود است که باید به این موارد توجه شود. در این بخش به بررسی شیوه نوشتن قولنامه می‌پردازیم:
- مشخص کردن موضوع قرارداد( خانه، آپارتمان، اجاره و…)
- نوشتن صحیح اطلاعات هویتی طرفین قرارداد مطابق با کارت شناسایی
- تعیین و نوشتن مبلغ پرداخت شده
- نوشتن کامل شروط طبق قانون
- امضا توسط طرفین معامله و شاهدین
توجه به این مسئله موجب می‌شود تا قرارداد به صورت درستی نوشته شود و هیچگونه ابهامی در آن وجود نداشته باشد.
نکات مهم قولنامه ملک و آپارتمان که بهتر است بدانید
تنظیم قولنامه یکی از نکات مهمی است که حین خریدوفروش خانه باید مورد توجه قرار گیرد. توجه به این نکات موجب می‌شود که در آینده مشکلات حقوقی به وجود نیاید.
نکات مهم تدوین قولنامه به شرح زیر هستند:
- اگر فروشنده ملک هستید و خریدار قصد دارد، مبلغ را با استفاده از چک پرداخت کند. باید در قولنامه قید کنید که در صورت برگشت چک، معامله به صورت یک‌طرفه فسخ می‌شود.
- در زمان خرید ملک و آپارتمان نوساز، درخواست گواهی ساختمان(پایان کار) نمایید. در صورت فقدان گواهی، ممکن است عوارض شهرداری پرداخت نشده باشد و موجب ایجاد مشکل شود.
- اگر یک ملک کد پیگیری نداشته باشد، فروشنده نمی‌تواند ملک را به شما انتقال دهد. به همین دلیل بهتر است به این موضوع توجه داشته باشید.
- در زمان معین شده برای انتقال سند، اگر فروشنده حاضر نشد از سردفتر بخواهید گواهی عدم حضور را صادر کند تا از آن طریق بتوانید، در صورت نیاز اقدام به شکایت نمایید.
- اگر ملک چندین صاحب داشته باشد، باید تمامی آن‌ها قولنامه را امضا کنند. زیرا در غیر اینصورت قولنامه اعتبار ندارد و موجب ایجاد دردسر می‌شود.( در صورتی که یکنفر موکل بقیه باشد، امضا قابل قبول است)
- متراژ ملک باید به صورت دقیق در قولنامه قید شود و در صورتی که ملک ساخته نشده است، باید متراژی که در جواز ساخت نوشته شده را درج کنید.( تحت این شرایط در بندی جدا ذکر کنید که در صورت کم و زیاد شدن متراژ ، مابقی مبلغ باید به چه صورت پرداخت شود.)
- در قولنامه تاریخ حضور در دفترخانه و آدرس آن قید شود.
- به صورت کامل باید ضرر و زیان نوشته شود. به این معنی که اگر هریک از طرفین قرارداد را فسخ کرد باید آن را پرداخت نماید.(معمولا 10 تا 20 درصد از مبلغ کل معامله است.)
- جزئیات کامل ملک از جمله انباری، پارکینگ و… در قولنامه درج شود.
- قولنامه باید به صورت چاپی و شامل 3 نسخه باشد که یکی برای فروشنده، یکی برای خریدار و یک نسخه نیز در دست املاکی باشد.
توجه به این نکات موجب می‌شود که دچار ضرر و زیان نشوید و همچنین مشکل قانونی برای شما ایجاد نشود.
روش‌های جلوگیری از ایجاد مشکل در قولنامه ملک و آپارتمان
نکات زیادی وجود دارد که حین نگارش قولنامه باید به آن‌ها توجه شود تا از ایجاد هرگونه مشکلی جلوگیری شود. در این بخش به بررسی این نکات می‌پردازیم:
- مطابقت دادن هویت طرفین قرارداد با اسناد هویتی و مدارک شناسایی آن‌ها( تطبیق چهره طرفین با عکس کارت شناسایی)
- بررسی اسناد مالکیت قبل از امضای قولنامه و تطبیق اطلاعات مالک با سند مالکیت
- قید وجه التزام در قسمت شروط قرارداد(مثال: در صورتی که فروشنده در تاریخ معین برای انتقال سند حاضر نشود، باید مبلغ معینی را به صورت روزانه پرداخت کند.)
- بحث شرط اسقاط کافه خیارات(در صورتی که این شرط در قولنامه قید شود، حق فسخ قرارداد جز در موارد استثنایی همانند؛ خیار تدلیس، از طرفین سلب می‌شود.)
- اخذ امضا و اثر انگشت طرفین برای جلوگیری از ایجاد مشکلات حقوقی(امکان جعل امضا وجود دارد و به همین دلیل اثر انگشت برای جلوگیری از ایجاد مشکل اخذ می‌شود.)
توجه به این نکات موجب می‌شود که طرفین به تمامیت امر آگاهی داشته باشند و همچنین قبل از خواندن متن قولنامه نسبت به امضای آن اقدام نکنند.
رعایت نکردن تعهدات قولنامه چه عواقبی دارد؟
عدم تعهد به معنی اجرا نکردن مفاد قولنامه و یا اجرای ناقص و با تاخیر آن می‌باشد.
در صورتی که طرفین یک قرارداد طبق توافق انجام شده مابین خودشان، متعهد به انجام و یا انجام ندادن کاری باشند، اما نسبت به اجرای آن کوتاهی کنند، تحت این شرایط موظف به پرداخت خسارت و ضرر وارد شده به طرف مقابل هستند.
طبق ماده 220 قانون مدنی« عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید. بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود، ملزم می‌باشند»
طبق این ماده طرفین در یک معامله علاوه بر مفاد قرارداد، مسئول آثار و نتایج ناشی از آن نیز می‌باشند.
به منظور طلب خسارت بر اثر انجام ندادن تعهد، شرایط خاصی وجود دارد که به شرح زیر می‌باشد:
- به شخصی که تعهد به نفع او بوده خسارت و ضرر وارد شده باشد.
- انجام ندادن تعهد از نظر عرف و یا منطق موجب بروز ضرر و خسارت شود.
- موعد اجرای تعهد تمام شده باشد.
- جبران خسارت وارد شده طبق قانون، قولنامه و یا عرف، الزامی باشد.
- خسارت وارد شده به علت عدم انجام تعهد باشد به این معنی که، خسارت علت دیگری نداشته باشد.
در صورتی که یکی از شرایط فوق حتما وجود داشته باشد، شخص می‌تواند ادعای خسارت کند.
آیا قولنامه اعتبار دارد؟
قولنامه نیز همانند مبایعه نامه در دادگاه دارای ارزش و اعتبار است. اشخاص حقوقدان در زمینه اعتبار قولنامه، طبق ماده 10 قانون مدنی که می‌گوید: قراردادهای خصوصی در صورتی که مخالف صریح قانون نسبت به طرفین نباشد، دارای اعتبار است.
همچنین علاوه بر مورد فوق، باید قولنامه 4 شرط زیر را نیز داشته باشد تا معتبر بوده و لازم‌الاجرا باشد:
- طرفین قصد جدی برای معامله داشته باشند.
- طرفین دارای اهلیت برای معامله باشند.
- مورد معامله شفاف و مشخص باشد نه مبهم
- جهت و هدف خلاف احکام اسلامی نباشد.
از این رو زمانی دارای اعتبار است که طرفین، موضوع و هدفی شرعی و قانونی داشته باشند.
