قطعاً نام مشاعات ساختمان را شنیده‌اید یا ممکن است مشاعات را در آگهی‌های فروش یا قراردادهای آپارتمان دیده باشید. متاسفانه به طور معمول این بخش از آپارتمان موجب ایجاد تنش در بین ساکنان آپارتمان می‌شود. دلیل این اتفاق عدم آگاهی افراد درباره قوانین موجود در این زمینه است.
انجام کارهایی به صورت ناخواسته توسط برخی از ساکنین ممکن است موجب پایمال شدن حق مشاعات دیگر ساکنین ساختمان شود. در برخی از موارد این مسئله باعث به وجود آمدن درگیری نیز می‌شود که برای جلوگیری از آن بایستی قوانین مشاعات را به درستی اجرا و رعایت کرد.
با توجه به اهمیت فراوان این موضوع ما در تیم تحریریه فرتاک سعی کرده‌ایم آن را از تمامی زوایا به طور کامل و به صورت کاملاً تخصصی بررسی کرده که زمینه آشنایی بیشتر شما را با مشاعات و قوانین آن فراهم کنیم. در صورت علاقه به کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید ما را در ادامه مقاله راهنمایی کنید.
مشاعات چیست؟
در تمامی آپارتمان‌ها مالکیت افراد به 2 قسمت مالکیت بر قسمت‌های اختصاصی و مالکیت بر مشاعات ساختمان تقسیم می‌شود. در ماده 2 قانون تملک آپارتمان‌ها به تعریف کامل از مشاعات ساختمان و چیستی آن پرداخته شده است.
بر اساس این ماده قسمتی از آپارتمان که در مالکیت هیچ شخصی نبوده و همه ساکنان به طور مشترک می‌توانند از آن استفاده کنند را مشاعات ساختمان می‌گویند. این قسمت‌ها شامل مواردی از قبیل زیر می‌شود:
- زمین ساختمان
- پشت بام
- راهروها، پله‌ها و پاگرد
- درب ورودی و آسانسور
- تأسیسات مشترک
- شوفاژ خانه
- لابی
- پارکینگ و…
در استفاده از مشاعات مسائلی مانند: شماره واحد، طبقه، متراژ و… اهمیتی ندارد. این نکته هم وجود دارد که ممکن است درصد دسترسی به قسمت‌های مشاع برای هر یک از واحدها متفاوت باشد. با این وجود هیچ یک از واحدها نمی‌توانند با هر درصد از دسترسی مانع انتفاع و استفاده دیگر افراد از مشاعات شوند.
قوانین استفاده از مشاعات ساختمان
همانطور که استفاده از مشاعات برای تمامی ساکنین بلا مانع است، لازم است که تمامی افراد قوانین موجود در این زمینه را نیز به طور کامل رعایت کنند. به عبارت دیگر استفاده از بخش مشاعات ساختمان باید به گونه‌ای باشد که هیچ‌گونه مزاحمتی برای دیگر افراد ایجاد نکند.
در صورتی که یکی از ساکنین این امر را رعایت نکند، ساکنان دیگر واحدها می‌توانند به این موضوع اعتراض کنند. در این قسمت به بخشی از قوانین موجود در زمینه استفاده از مشاعات می‌پردازیم:
- مشاعات ساختمان به هیچ یک از ساکنان تعلق ندارد. به طور کلی هیچ شخصی اجازه تصرف مشاعات ساختمان و واگذاری آن را نخواهد داشت.
- استفاده از مشاعات باید به صورت معقول باشد و خللی در استفاده دیگر ساکنین ایجاد نکند. برای مثال قرار دادن کفش‌ها یا وسایل اضافه در مشاعات ساختمان استفاده اختصاصی تلقی می‌شود.
- هرگونه تغییر در نقشه و پلان مشاعات بدون کسب رضایت ساکنان و کسب مجوزهای لازم ممنوع است.
- پارک کردن خوردرو در محل عبور و مرور نیز یکی دیگر از مزاحمت‌هایی است که بایستی از انجام آن خودداری کرد.
- گذاشتن زباله در راهرو با توجه به پخش بوی آن در کل ساختمان ممنوع است.
- استفاده از برق، آب و دیگر امتیازهای مشاعات به منظور مصارف شخصی ممنوع است.
این نکات تنها بخش کوچکی از مواردی است که درباره استفاده از مشاعات ساختمان باید رعایت شود. در صورتی که هر یک از افراد ساکن در آپارتمان به سلیقه خودشان رفتار کنند موجب ایجاد مزاحمت برای دیگر واحدها می‌شوند.
برای اینکه تمامی افراد با آرامش در کنار یکدیگر زندگی کنند لازم است به اصول آپارتمان نشینی پایبند باشند و قوانین موجود را به طور کامل رعایت کنند.
هزینه مشاعات ساختمان
با توجه به اینکه مشاعات ساختمان متعلق به یک نفر نبوده و در اختیار تمامی ساکنین قرار دارد، هزینه‌های آن هم به صورت مشترک بین اعضای ساختمان تقسیم می‌شود. تمامی این هزینه‌ها تحت عنوان شارژ ساختمان از ساکنین دریافت می‌شود.
به صورت معمول در هر ساختمان به توافق همه واحدها یکی از ساکنین به عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شود. همه ساکنان سهم خود را از هزینه‌های مشاعات به مدیر ساختمان تحویل می‌دهند.
میزان پرداختی هر یک از واحدها بسته به متراژ آن متفاوت است و هر فرد بر اساس متراژ واحد یا واحدهایی که در ساختمان دارد اقدام به پرداخت هزینه مشاعات می‌کند. از جمله هزینه‌های مشاعات می‌توان موارد زیر را نام برد:
- هزینه نگهداری و تعمیرات آسانسور
- هزینه پرداخت انشعابات مشاعات
- هزینه نظافت مشاعات
- هزینه نگهداری و تعمیرات پارکینگ و درب آن
- هزینه نگهداری از موتور خانه و تأسیسات
- هزینه نگهداری و تعمیرات پشت بام
- هزینه تأمین حقوق نگهبان و سرایدار
- هزینه نگهداری و باغبانی از فضای سبز
- حقوق در نظر گرفته شده برای مدیر ساختمان و…
بر اساس ماده 4 قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی افراد بایستی سهم خود را از هزینه‌های مشاعات به صورت کامل پرداخت کنند حتی اگر از برخی قسمت‌های آن استفاده نکنند. برای مثال ساکنین طبقه اول نمی‌توانند با این عذر که از آسانسور استفاده نمی‌کنند از پرداخت هزینه تعیین شده خودداری کنند.
اقدامات قانونی در صورت عدم پرداخت هزینه مشاعات ساختمان
همانطور که در قسمت قبل گفته شد، تمامی افراد موظف به پرداخت حق مشاعات هستند. در صورتی که هر یک از ساکنین از پرداخت هزینه‌ها امتناع کند بایستی بر اساس ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها با ایشان برخورد کرد.
بر اساس این قانون باید ابتدا مبلغ بدهی به وسیله اظهارنامه و ریز جزئیات آن توسط مدیر از مالک مطالبه شود. اگر واحدی پس از گذشت 10 روز بدهی خود را پرداخت نکرد، مدیر می‌تواند با تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک به این واحد امتناع کند.
اگر واحد مذکور پس از این اتفاق نیز اقدام به تسویه نکند، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل سکونت مراجعه کرده و خواستار حل این مشکل با صدور اجرائیه می‌شود. در صورتی که امکان قطع خدمات مشترک برای واحد وجود نداشته باشد مدیر می‌تواند به مراجع قضایی مراجعه کرده و از واحد متخلف شکایت کند.
ممکن است واحد بدهکار تا 2 برابر مبلغ بدهی جریمه شود. همچنین استفاده دوباره از خدمات مشترک ساختمان نیازمند گواهی مدیر یا حکم دادگاه است.
جمع‌بندی تعاونی فرتاک در مورد مشاعات
در این مقاله از وب‌سایت فرتاک به بررسی و ارائه توضیحات در رابطه با مشاعات ساختمان و قوانین آن پرداخته شد. به این مبحث از بابت هزینه‌های پرداختی لازم توسط ساکنین اشاره و این موضوع را نیز بررسی کردیم که در صورت عدم پرداخت هزینه مشاعات چه راه حلی وجود دارد.
همانطور که گفته شد پرداخت هزینه‌های مشاعات بر اساس متراژ واحد متفاوت است به همین دلیل لازم است پیش از خرید آپارتمان درباره میزان هزینه‌های مشاعات اطلاعات مناسب را کسب کنید. همچنین بهتر است در هنگام عقد قرار داد به میزان مشاعات واحد توجه کنید.
