معمولا روند تغییر و حرکت قیمت مسکن به عوامل زیادی بستگی دارد و بسیاری از این فاکتورها قابل پیش‌بینی نیستند. تلاش ما این است که با بررسی آمار‌ها و الگو‌های تکرار شونده، تا حدودی روند قیمت مسکن را پیش‌بینی کنیم.
در بررسی اقتصاد کلان کشور، آمار‌ها نشان می‌دهند که حدود 8 درصد از تولید ناخالص ملی و ۱۶ درصد از هزینه‌های ناخالص ملی از صنعت ساختمان تامین می‌شود. میزان اشتغالی که حوزه ساخت و ساز به خود اختصاص داده است حدود 10 تا 16 درصد است. این اعداد به خوبی نشان دهنده بزرگی این بازار در ایران است.
در بررسی هزینه‌های خانواده ایرانی می‌توان گفت بیش از 80 درصد ثروت خانواده‌ها مربوط به مسکن است و این میزان در کلان شهرها حدود 60 درصد می‌باشد. با توجه به این داده‌ها به آسانی درمی‌یابیم که رصد تغییرات قیمت مسکن بسیار حائز اهمیت است. در ادامه این مقاله به تحلیل کامل روند حرکت مسکن در سال 1402 می‌پردازیم.
بررسی تغییرات قیمت مسکن از ابتدای سال 1402
از نیمه دوم تیر ماه 1402 تا کنون قیمت دلار کاهش اندکی داشته است که تاثیر چندانی بر قیمت ملک نداشته به گونه‌ای که حداکثر تا 2 درصد قیمت‌ها را کاهش داده است. این درحالی است که از انتهای سال 1401 تا به امروز قیمت مسکن در این مدت پنج ماهه رشد 14 درصدی را شاهد بوده است.
در تهران میانگین قیمت هر مترمربع ملک در سال 1402 از 47 میلیون تومان به 65 میلیون تومان رسیده است؛ همچنین متوسط قیمت تمام شده ساخت هر مترمربع ساختمان از 14 میلیون تومان به 20 میلیون تومان افزایش یافته است. سایر شهرها نیز به تبعیت از پایتخت همین افزایش را کم و بیش شاهد بوده‌اند.
به گزارش مرکز آمار ایران نرخ تورم سالانه مسکن در فروردین ماه سال 1402 به 47.6 درصد رسیده بود، این عدد بالاترین نرخ تورم ملک و آپارتمان در 10 سال گذشته بوده است. همچنین بر اساس گزارشات اخیر این سازمان، نرخ تورم ماهانه در زمینه مسکن 1.9 درصد اعلام شده است.
پیش بینی قیمت مسکن تا انتهای سال 1402
مسئله بحث برانگیز این است، با حباب کنونی و کاهش اندک قیمت‌ها، باز هم اکثریت مردم توان پرداخت هزینه خرید خانه با این قیمت‌ها را ندارند. با این حال پیش بینی می‌شود نرخ تورم مسکن در تهران تا پایان سال 1402، 50 درصد را نیز رد می‌کند.
البته اگر بخواهیم زمزمه‌های افزایش قیمت بنزین را نیز درنظر بگیریم، احتمال افزایش ناگهانی قیمت مسکن در نیمه دوم سال 1402 قوی‌تر می‌شود. با این روند حرکت قیمت مسکن، خرید خانه تبدیل به امری محال و دور از ذهن می‌شود.
در این آشفته بازاری که حاصل سیاست گذاری‌های اشتباه در اقتصاد کشور است، بهترین کار سرمایه گذاری در ملک است. با پیش خرید آپارتمان می‌توان با هزینه‌ای کمتر و اقساطی بعد از سه الی چهار سال صاحب خانه شد. در حال حاضر پیش خرید خانه، منطقی‌ترین راه است.
نقش تورم و رکود در قیمت مسکن
حوزه مسکن و ساخت و ساز نیز مانند تمامی زمینه‌های اقتصادی و رفاهی بی‌تاثیر از تورم نیست. همچنین مانند دیگر بازار‌های سرمایه گذاری در طی سال بازه‌های رکود را تجربه می‌کند.
تاثیر تورم بر قیمت مسکن
با بررسی تورم در برخی از حوزه‌های موثر بر ساخت وساز و املاک، می‌توان بهتر به نرخ افزایش قیمت مسکن پی برد.
- پیش بینی می‌شود تا پایان سال 1402 دلار کانال 60 هزار تومن را نیز رد کند و این یعنی افزایش 30 الی45 درصدی قیمت ارز
- افزایش قیمت هر انس طلا تا پایان سال 2023 در بازار‌های جهانی و انعکاس شدیدتر آن در ایران
- بالا رفتن قطعی 14 الی 35 درصدی قیمت زمین
- پیش بینی افزایش 20 الی 35 درصدی قیمت مصالح همگام با نرخ ارز
همانطور که پیش‌تر نیز گفتیم، با توصیفات گفته شده می‌توان انتظار داشت تا پایان سال 1402 قیمت مسکن سر به فلک بکشد.
رکود بازار مسکن
حالت رکود از اوایل خرداد ماه شروع شده است. این رکود حاصل قیمت غیرواقعی ارز و حباب آن است. البته کاهش قدرت خرید مردم نیز تاثیر زیادی رکود بازار مسکن دارد. افرادی که سالهای متمادی در بازار مسکن فعالیت داشته‌اند به این موضوع آگاه‌اند که این رکود یک رویداد عادی است.
این دوره بهترین فرصت برای خرید آپارتمان است. چراکه قیمت آپارتمان و خانه دور از تغییرات ناگهانی است و با نگاهی به نمودار‌های تغییرات قیمت همواره پس از دوره‌های رکود شاهد افزایش قیمت‌ها خواهیم بود.
عوامل موثر بر روند حرکت قیمت ملک در سال آتی
پس از بررسی و تحلیل داده‌های مربوط به تورم و رشد درصدی قیمت‌ها، خالی از لطف نیست که به بررسی عوامل موثر بر قیمت مسکن نیز بپردازیم. معمولا عوامل زیادی بر تغییر روند قیمت ملک در سال 1402 می‌توانند موثر باشند. 6 موردی که تاثیر بسزایی در روند قیمت مسکن دارند به شرح زیر است:
1– کاربری ملک
این امر بسیار بدیهی است که نوع کاربری املاک تاثیر مستقیم و ویژه‌ای بر قیمت نهایی ملک داشته باشد. برای مثال املاک تجاری از بیشترین ارزش را دارند و بعد از آن، ارزش گذاری به ترتیب خانه‌های نوساز، املاک کلنگی و زمین کشاورزی خواهد بود.
2– تقاضای بالا
در هر منطقه‌ای که درخواست برای کالایی بالا باشد و عرضه متناسب با تقاضا نباشد، قیمت آن مورد بالا می‌رود. مطابق این اصل با بالا رفتن جمعیت و افزایش تقاضا، قیمت مسکن نیز بالا می‌رود.
3- قیمت مصالح ساختمانی
این مورد به صورت مستقیم بر روند حرکت قیمت ملک تاثیرگذار است. با افزایش قیمت دلار، قیمت مصالح ساختمانی نیز افزایش می‌یابد و باعث افزایش قیمت نهایی ملک می‌شود. همچنین هرچه کیفیت مصالح و آهن‌آلات بالاتر برود بالطبع قیمت خانه و آپارتمان نیز بالاتر می‌رود و بر روند حرکت قیمت ملک در سال آتی موثر است.
4- موقعیت مسکن
معمولا در تمام شهرها بعضی از مناطق به دلیل داشتن امکانات رفاهی، شرایط آب‌وهوا و… ارزش ملکی در آن نقاط بیشتر است. موقعیت ملک می‌تواند تاثیر زیادی بر روی قیمت آن داشته باشد.
5- تراکم جمعیت
با افزایش جمعیت، تراکم بالا می‌رود و تقاضا افزایش می‌یابد. پس در نقاطی که تراکم جمعیت بالا است روند حرکت قیمت مسکن ممکن است شدیدتر باشد.
6- رشد اقتصادی
از موارد بسیار مهم در روند حرکت قیمت ملک در سال 1402، رشد اقتصادی می‌باشد. هر چقدر رشد اقتصادی در کشوری بیشتر باشد ارزش پولی آن نیز بیشتر شده و به دنبال آن قیمت ملک نیز افزایش می‌یابد.
همانطور که مشاهده کردید عوامل مختلفی می‌توانند بر روند حرکت قیمت ملک در سال 1402 تاثیرگذار باشند. البته عوامل دیگری نیز می‌توانند به صورت محلی بر قیمت مسکن تاثیر گذار باشند.
نرخ وام مسکن در سال 1402
در این بخش قصد داریم به بررسی وام مسکنی که بانک ملی و بانک مسکن در اختیار درخواست کنندگان قرار می‌دهند بپردازیم و با آگهی از جزئیات بتوانیم مقایسه درستی از این دو وام انجام بدهیم.
بانک ملی در سال 1402، برای هر فرد حداکثر 400 میلیون تومان وام درنظر گرفته است که مدت پرداخت آن 120 ماه یعنی 10 سال است. سود این وام 17 درصد می‌باشد. البته شرایط و مقدار این وام در شرایط خاصی می‌تواند اندکی تغییر کند که بیان آن در این مقاله نمی‌گنجد.
میزان وامی که بانک مسکن در اختیار متقاضیان می‌گذارد به این شرح است: سقف تسهیلات فردی 400 میلیون و سقف تسهیلات زوجین 800 میلیون تومان است. همچنین 160 میلیون تومان نیز تسهیلات جعاله تعلق می‌گیرد تا کل سقف وام 960 میلیون تومان شود. البته سقف این وام در شهرهای بزرگ غیر از تهران 640 میلیون تومان و در شهرهای کوچک‌تر 480 میلیون تومان است.
با وجود وام ودیعه مسکن و وام خرید خانه همچنان توانایی قشر زیادی از جامعه برای تهیه مسکن کافی نیست. میزان کم این وام‌ها به نسبت قیمت‌های نجومی خانه و درصد سود بالا در پرداخت ممکن است بسیاری را از دریافت این وام‌ها منصرف کند.
تاثیر تعاونی‌های مسکن ساز بر قیمت ملک
شرکت‌ها تعاونی با ساخت پروژ‌های مسکونی نقش بسزایی در توسعه کشور دارند. ساخت این پروژه‌ها با رفع نیاز های جامعه موجب تعادل در قیمت مسکن می‌شود. همچنین با اشتغال زایی و بکارگیری نیروی کار، موجب افزایش قدرت خرید مردم نیز می‌شود.
افرادی که تمایل به خرید خانه دارند اما به دلیل هزینه گزاف نمی‌توانند از عهده پرداخت آن برآیند اقدام به پیش خرید خانه می‌کنند. این افراد با پیش خرید آپارتمان از تعاونی‌های مسکن هزینه خرید خانه را به صورت اقساطی در چند ماه پرداخت می‌کنند و در نتیجه فشار مالی کمتری را حس متحمل می‌شوند.
تعاونی فرتاک با داشتن چندین پروژه فعال، می‌تواند شما را در راه رسید به خرید مسکن یاری نماید. پروژه‌های در حال ساخت گروه مهندسی فرتاک یکی از بهترین گزینه‌ها برای سرمایه گذاری بلند مدت به حساب می‌آید. چنانچه به پیش خرید آپارتمان در منطقه 22 علاقه‌مند هستید، تعاونی فرتاک بهترین گزینه برای شما است.
سخن پایانی
مسئله بحث برانگیز این است، با حباب به وجود آمده و کاهش اندک قیمت‌ها، باز هم اکثریت مردم توان پرداخت هزینه خرید خانه با این قیمت‌ها را ندارند.
به دید کارشناسان و اقتصاددانان تنها عاملی که می‌تواند آرامش و رونق را به جامعه و بازار مسکن بازگرداند، اصلاح سیاست‌های اقتصادی در سطح گسترده و همچنین اجتناب از کنترل‌ها و قیمت گذاری‌های دستوری روی این بازار از سوی دولت است.
شرکت در پروژ‌های عمرانی می‌تواند در آینده‌ای سه یا چهار ساله شما را صاحب خانه کند و یا موجب سودآوری سرمایه شما شود. تعاونی فرتاک در این راستا آماده خدمت رسانی به ایرانیان عزیز است. می‌توانید با تماس با شماره‌های موجود در وبسایت با ما در تماس باشید و از مشاوره رایگان متخصصین ما در حوزه مسکن بهره‌مند شوید.
