تقریباً می‌توان گفت مسکن، اولین و مهم‌ترین نیاز هر خانواده است. خرید خانه و تهیه مسکن دغدغه بسیاری از افراد جامعه است و در این روزها سختی و شرایط خاص خود را دارد.
جستجو و پیدا کردن مسکن کاری سخت و زمان‌بر است. معمولاً شروع جستجو برای پیدا کردن خانه مورد نظر از مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی شروع می‌شود. بعد از صرف زمان نسبتاً طولانی و پیدا کردن خانه مورد نظر هم نوبت به عقد قرارداد و نوشتن مبایعه‌نامه، نقل و انتقال سند، مراجعه به دفتر اسناد رسمی و… می‌رسد.
عقد قرارداد و نقل و انتقال سند، هرکدام اصول و شرایط خاص خود را دارد و آگاهی کامل از این فرآیند باعث می‌شود روند خرید خانه به طور صحیح و اصولی انجام شود.
اگر این روند به طور اصولی و با آگاهی انجام شود از بروز اختلافات و مشکلات بعد جلوگیری می‌شود. خرید خانه مراحل و شرایطی دارد که تیم تحریریه فرتاک در این مقاله مراحل و شرایط خرید خانه را به طور قدم به قدم و کاربردی مورد بررسی قرار داده‌اند.
آشنایی با انواع ملک
املاک با توجه به کاربری آن‌ها انواع مختلف دارند و به چند دسته تقسیم می‌شوند. این تقسیم‌بندی‌ها در قیمت آن‌ها تاثیرگذار است. انواع ملک عبارت‌اند از:
- زمین
به محلی که هیچ بنایی در آن احداث نشده است زمین یا عرصه گفته می‌شود که انواع مختلفی دارد اعم از اوقافی، زمین‌های اموات، خصوصی و عمومی. همچنین از جهت کاربری هم به تجاری، مسکونی و زراعی تقسیم می‌شود.
- آپارتمان
به مجموعه‌ای از واحدها که در ۲ طبقه یا بیشتر ساخته شده باشند و ورودی اصلی، پارکینگ، راه پله و حیاط مشترک داشته باشند آپارتمان گفته می‌شود.
- کلنگی
به ملکی که نیاز به بازسازی و تخریب داشته باشد و قابل استفاده نباشد کلنگی می‌گویند.
- ویلایی
به ملک‌هایی گفته می‌شود که معمولاً تعداد طبقات آن‌ها کمتر از ۲ است و به صورت مستقل هستند و معمولاً حیاط اختصاصی دارند.
- مستغلات
به املاکی که به طور کامل فروخته شود مستغلات می‌گویند.
- اداری
املاکی گفته می‌شود که با مجوزهای خاص در آن‌ها فعالیت‌های اداری انجام می‌شود.
- تجاری
به ملکی گفته می‌شود که از طرف شهرداری مجوز فعالیت تجاری دارد و فعالیت تجاری در آن انجام می‌شود. فرق ملک تجاری و اداری در این است که در ملک تجاری، می‌شود اقدام به فروش کرد ولی در ملک اداری نمی‌شود.
- مغازه
مغازه هم یک ملک تجاری است با این تفاوت که املاک تجاری در طبقات قرار دارند که ورودی مشاع دارند.
- مجتمع مسکونی
مجموعه‌ای که حداقل دارای ۲۰ واحد آپارتمان باشد.
مهم‌ترین ویژگی یک ملک مناسب چیست؟
آگاهی درباره ویژگی‌های یک ملک مناسب می‌تواند در انتخاب ملک بسیار تاثیرگذار باشد. ویژگی‌های مناسب یک ملک با توجه به اولویت‌ها و خواسته‌های افراد ممکن است متفاوت باشد اما به طور کلی تعدادی از ویژگی‌های عمومی ملک مناسب عبارت‌اند از:
- موقعیت مکانی مناسب
- مقاومت ساختمان
- نورخوب
- متراژ مناسب
- امکانات مناسب
البته ویژگی‌های زیاد دیگری ممکن است بر حسب سلیقه و نیاز در این لیست قرار بگیرند که بر حسب اولویت باید مد نظر قرار داد. آگاهی و توجه به این موارد باعث می‌شود تا بهترین انتخاب را در خرید ملک داشت. در هنگام خرید ملک این ویژگی‌ها باید بررسی و اولویت‌بندی شوند.
آموزش قدم به قدم خرید ملک
خرید خانه را می‌توان به چند مرحله تقسیم‌بندی کرد. هر مرحله از خرید خانه نیاز به آگاهی و یکسری اطلاعات دارد که دانستن آن‌ها کمک بسیار زیادی در خرید خانه مناسب می‌کند و از مشکلات و اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند. در اینجا این مراحل را بررسی می‌کنیم.
- توافق و مذاکرات قبل از خرید خانه
پس از جستجو و پیداکردن خانه مورد نظر نوبت به مذاکره و توافق با مالک می‌رسد. به طور معمول این مذاکرات توسط مشاور املاک انجام می‌شود اما اگر خریدار به صورت مستقیم با مالک در ارتباط است باید به مسائل مهمی توجه کند و اطلاعات کافی در مورد این مسائل اعم از قیمت و شرایط پرداخت، داشته باشد و همه آن‌ها را به طور کامل بررسی کند.
در مرحله توافق فروشنده و خریدار نوشته کتبی به نام قولنامه می‌نویسند و در آن مذاکرات و توافق خود را مکتوب می‌کنند.
- عقد قرارداد و نوشتن مبایعه‌نامه
مرحله بعدی در فرآیند خرید خانه که یکی از مهم‌ترین آن‌ها نیز هست، مسئله تنظیم مبایعه‌نامه است. اصولاً مبایعه‌نامه‌ها در دفتر مشاورین املاک و روی کاغذهای سربرگ دار قابل قبول برای اتحادیه صنف مشاورین املاک نوشته می‌شود.
نوشتن مبایعه‌نامه باید بر طبق اصول و قوانین و با داشتن دانش کامل نوشته شود که بعدها از بروز هرگونه اختلاف بین فروشنده و خریدار جلوگیری شود. در مبایعه‌نامه باید حتماً یکسری اطلاعات درج شود و می‌بایست به آن‌ها توجه کافی داشته باشیم:
- اطلاعات شخصی طرفین قرارداد
- مشخصات ملک
- تاریخ مراجعه به دفتر اسناد رسمی برای نقل و انتقال سند
- قیمت دقیق ملک معامله شده اعم از مشخصات ثبتی، هندسی و…
- نحوه پرداخت مبلغ ملک معامله شده
- زمان تحویل ملک
- تعهدات فروشنده و خریدار
- مشخصات نماینده قانونی هریک از طرفین (در صورتیکه وکیل قانونی دارند)
- موارد و شرایط فسخ قرارداد
- امضا و تایید مبایعه نامه
قبل از امضا مبایعه‌نامه حتماً متن مبایعنامه را دقیق بخوانید. تمام نسخه‌های مبایعه‌نامه باید امضا شود و اثر انگشت خریدار و فروشنده داشته باشند. بعد از امضا طرفین باید نسخه مبایعه‌نامه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت کنند و در این مرحله بهتر است سند مالکیت به عنوان امانت تا زمان نقل و انتقال سند به نام خریدار، نزد مشاور املاک بماند.
مبایعه‌نامه باید در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت شود. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» که مراجعه می‌کنید حتماً رسمی و معتبر باشد. این سیستم نرم افزاری سراسری است و در صورتی که فروشنده ملک را به چند نفر فروخته باشد این سیستم خطا داده و کد رهگیری برای این قرارداد صادر نمی‌کند.
گرفتن کد رهگیری دارای اهمیت بسیار است چرا که صدور کد رهگیری به منزله سلامت معامله است.
- تحویل گرفتن خانه
زمان مشخص شده در مبایعه‌نامه برای تحویل خانه که فرا رسید، خریدار می‌تواند دوباره خانه را بازدید کند و مطمئن شود که خانه تخلیه است. باید شرایط تحویل خانه در دو نسخه صورت شود و به امضای طرفین قراداد رسانده شود.
مبلغ مورد توافقی را که باید به عنوان پیش پرداخت تا قبل از تنظیم سند پرداخت شود را فقط به خود فروشنده یا وکیل قانونی او پرداخت کنید. تمام انشعبات آب، برق، گاز، انباری پارکینگ و مشاعات خانه را بررسی کرده و تحویل بگیرید.
- تنظیم سند رسمی
در این مرحله از انتقال سند، فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند. دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای نقل و انتقال را به فروشنده می‌دهد تا آن‌ها را آماده کند.
بعد از طی مراحل گفته شده نوبت به مرحله تنظیم سند خانه و نقل و انتقال رسمی و قانونی آن می‌رسد. در در این مرحله طرفین قرارداد با حضور در دفترخانه و رعایت تمام موارد ذکر شده در مبایعه‌نامه و پرداخت مبلغ باقی مانده فرآیند انتقال سند رسمی را انجام می‌دهند.
توجه داشته باشید که اگر تاریخ حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند تغییر کند حتماً باید تاریخ و توافق جدید به صورت مکتوب نوشته شود. مسئله مهم دیگر بحث مالیات و عوارض شهرداری ملک است که باید در هنگام نقل و انتقال سند به صورت کامل تسویه و تحویل دفتر اسناد رسمی شود.
مدارک لازم برای خرید خانه
در خرید و فروش موارد مهمی مثل خانه، حتماً باید دولت مطلع شود تا در صورت بروز مشکل بتواند در موضوع دخالت کرده و احقاق حق کند. انتقال سند رسمی نیاز به مدارکی دارد. مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه به شرح زیر است:
- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
- اصل و تصویر وکالت‌نامه
- اصل و تصویر سند
- اصل و تصویر بنچاق
- اصل و تصویر حصر وراثت (در مورد سندهای ورثه‌ای(
- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای(
- اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری
آماده بودن و مطمئن شدن از صحت مدارک، روند کار خرید ملک را تسریع می‌کند و از بروز هرگونه مشکل و اختلاف در آینده جلوگیری می‌کند.
نکاتی مهم درباره قیمت خرید ملک
نگرانی بیشتر افرادی که قصد خرید ملک دارند این است که آیا قیمت‌های اعلام شده با قیمت واقعی ملک برابر است یا نه؟ نکات زیادی در قیمت یک ملک تاثیرگذار هستند که شماری از آن‌ها عبارت‌اند از:
- کاربری ملک
- قرارگیری در طرح‌های اجرایی مانند مترو
- قرارگیری در بافت فرسوده
- تاریخ آخرین بازسازی
- امکانات ساختمان
- نوع سیستم گرمایشی و سرمایشی
- داشتن آسانسورو ظرفیت آن
- نوع مصالح به کار رفته
- آفتاب‌گیر بودن
- تعداد واحدها
- موقعیت مکانی
- موقعیت قرارگیری نسبت به معابر
- داشتن پارکینگ و تعداد آن
- تعداد تراس
- عرض راه پله و وجود راه پله اضطراری
عوامل بالا از عوامل تاثیرگذار در قیمت ملک هستند اما ممکن است عوامل دیگری نیز در قیمت ملک دخیل باشند. پیشنهاد می‌شود قبل از خرید ملک اولویت‌های خود را مشخص کنید و در هنگام خرید ملک به تمام عوامل تاثیرگذار در قیمت ملک توجه کنید.
سخن آخر
خرید خانه و مراحل آن یکسری شرایط و قوانین دارد که هرکدام از آن‌ها مهم و سرنوشت‌ساز هستند و ممکن است به نفع یا ضرر شما باشد پس باید با دانش و آگاهی کامل همراه با مشورت از افراد کاربلد در این حوزه قدم بگذارید.
دانستن نکات مهم در خرید خانه و آگاهی از شروط و قوانین در عقد قرارداد باعث جلوگیری از اختلافات و مشکلات می‌شود و روند خرید خانه را آسان‌تر می‌کند. در این مقاله سعی بر این بود تا مراحل خرید خانه را به طور کامل مورد بررسی قرار داده و اطلاعات کافی و کاربردی را در اختیار مخاطبین قرار دهیم.
